税金の節税対策と銀行融資の関係についてお知らせします!
こんにちは!
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで【不動産の購入は売買契約を締結するまで安心できません】を、みなさまへご報告いたしました。
他の購入希望者が【買い上がり】をしたため、お値段を調整して購入予定者1番手を確保し、先日売買契約書を締結することができました。
Hマンションを2014年11月に新築竣工、Mマンションを2018年3月に新築竣工して投資活動をしてきましたが、この事業計画(IG-1計画)の銀行融資内諾までは長い道のりでした。
何度も銀行融資を打診してもよい返事がもらえずあきらめかけていましたが、よい返事がもらえない原因が分かりました。
法人の財務諸表が不健全になっていたこと、不健全になった理由が【やりすぎた節税対策】であったことが原因と分かりましたので、みなさまへ情報共有いたします。
1 実施した節税対策とは
一番簡単な節税対策は会社の利益を少なくすることです。
特に法人は赤字決算をした翌年度以降も、10年間にわたって各事業年度の利益から赤字額を控除することができますので、税金をほとんど支払う必要がありません。
青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除
確定申告書を提出する法人の各事業年度開始の日前9年(注1)以内に開始した事業年度で青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金額は、その各事業年度の所得金額の計算上損金の額に算入されます。
平成28年度の税制改正により、平成30年4月1日以後に開始する事業年度において生ずる欠損金額の繰越期間は10年とされています。
賃貸住宅を新築する場合の初年度は、家賃収入がなく金利などの諸経費がかかるのでほとんど赤字決算となります。
Hマンションでは「どうせ赤字決算となるなら」減価償却資産とすること、若しくは費用化することが選択できるものを費用化して、思い切って大幅な赤字決算としました。
具体的には不動産取得税、エアコンなど10万円未満の器具備品です。
大きな赤字決算となり、以後も5年間ほとんど税金を支払っていません。
しかし融資銀行に決算書を説明したときは、よい顔されませんでした。
やりすぎたと実感したため、Mマンションでは減価償却資産として赤字を少なくなるようにしました。
2 銀行融資NGの理由
Hマンションを株式会社で所有、Mマンションを合同会社で所有していますが、いずれも財務諸表が債務超過であったことです。
貸借対照表上で、会社の資産より負債が多くなってしまっている状態のこと。
現時点で資産をすべて簿価で売却しても、借金が残る状態のことを言う。
一般的に、財政状態の不健全な会社が陥る。
赤字決算をすることで、純資産の金額が減少しマイナスとなることがあります。
純資産がマイナスになれば債務超過となり、財務諸表上ではマンションを売却しても借金が残ることになります。
3 銀行評価NGとならない赤字決算とは
銀行によって評価はざまざまですが、赤字決算の要因が損益計算書(P/L)における減価償却費内でおさまっていれば、マイナス評価とならないこともあります。
マンションなどの建物は減価償却資産で長期間使用することが可能となりますので、購入時に全額費用とせず、使用可能期間で費用化していきます。
お金は購入時に全額支払っており、それ以降お金の流失が伴わないためです。
減価償却のあらまし
事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。
このような資産を減価償却資産といいます。
他方、土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。
減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。
この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。
4 まとめ
2法人とも債務超過でなくなったため、銀行さんの融資の土俵にあがることができました。
債務超過でなくなったこと、思い切って費用化したため市場価格と貸借対照表(B/S)の価格差で大きな含み益があることを武器にして銀行さんと交渉しています。
しかしながら不動産投資活動では銀行融資がキモとなるので、節税対策はほどほどにすることをおすすめします。
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