法人決算を自分で対応しています!不動産投資4期目の決算状況をわかりやすく解説します
こんにちは!
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログ記事で償却資産税申告書の免税点をご紹介しました。
さて3月で筆者の合同会社がいよいよ決算となります。
税理士さんと顧問契約をしていないため、自分で準備をしなければなりません。
「新築からはじめる不動産投資の決算はどうなるの」、「法人税は本当に安くなるの」、「決算の準備は何するの」など思いますよね!
合同会社を設立して4年となりますので、法人の決算状況をみなさまへお知らせいます。
1 この記事を書いている人
資格:建設業経理士1級
法人の所有:株式会社1社・合同会社1社
よしきさん
2 初年度の合同会社決算状況
土地から購入して共同住宅を新築した場合は、工事が完成して入居者がつくまで家賃収入がありません。
そのため借入金の利息などの費用のみ発生するため、赤字決算となります。
銀行等の社会的な信用が棄損するためなるべく赤字決算としたくないですが、新築の収益物件を建設するとほとんど赤字になります。
どうしても赤字決算をしたくない方は、建売アパートなど完成時に購入できるものを選択した方がよいと思います。
今回赤字を回避できないため、土地の所有権移転費や借入金の抵当権設定費などは、資産計上をしないで費用としました。
(固定資産の取得価額に算入しないことができる費用の例示)
7-3-3の2 次に掲げるような費用の額は、たとえ固定資産の取得に関連して支出するものであっても、これを固定資産の取得価額に算入しないことができる。(昭50年直法2-21「19」により追加、昭55年直法2-8「二十一」、平23年課法2-17「十四」により改正)
(1) 次に掲げるような租税公課等の額
イ 不動産取得税又は自動車取得税
ロ 特別土地保有税のうち土地の取得に対して課されるもの
ハ 新増設に係る事業所税
ニ 登録免許税その他登記又は登録のために要する費用
(2) 建物の建設等のために行った調査、測量、設計、基礎工事等でその建設計画を変更したことにより不要となったものに係る費用の額
(3) 一旦締結した固定資産の取得に関する契約を解除して他の固定資産を取得することとした場合に支出する違約金の額
引用 国税庁の公式サイトhttps://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_03_01.htm
3 2年目以降の合同会社決算状況
仲介会社さんの【決め物件】となっており、順調に共同住宅の入居申し込みがされほぼ満室経営となっております。
決算も好調に利益を計上しており、初年度の赤字以上の利益を積み上げることができて、債務超過から脱することができました。
しかし利益が累積されることにより、法人税が増えてきます。
4 法人税等の支払い状況
・初年度決算:赤字決算のため法人県民税・市民税均等割のみ(7万円)
・2期目決算:繰越欠損金があるため、法人県民税・市民税均等割のみ(7万円)
・3期目決算:繰越欠損金を超過した利益があるため、法人税がフルスペックとなり約20万円
・4期目決算:決算見込みを試算、約100万円
決算で赤字となったときは繰越欠損金となり、翌年度の所得計算から赤字額を引いて計算することができるため、税金がお安くなります。
4期目は繰越欠損金がなくなったため、さらに法人税の負担が大きくなりそうです。
☆繰越欠損金がある所得計算具体例
・決算利益計算
初年度:100万円の赤字、2年目:60万円の黒字、3年目:70万円の黒字
・法人所得計算
初年度:▲100万円 2年目:0円 3年目:30万円
*簡便的に決算利益計算と法人所得計算を同一としています
2年目は60万円の所得から初年度の繰越欠損金を控除し、3年目は70万円の所得から40万円の繰越欠損金(▲100万円+60万円)を控除した差額となります。
法人税は所得金額がベースとなって計算するため、所得金額から繰越欠損金を控除することにより税金がお安くなります。
No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除
[令和2年4月1日現在法令等]
確定申告書を提出する法人の各事業年度開始の日前9年(注1)以内に開始した事業年度で青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金額は、その各事業年度の所得金額の計算上損金の額に算入されます。
平成28年度の税制改正により、平成30年4月1日以後に開始する事業年度において生ずる欠損金額の繰越期間は10年とされています。
引用 国税庁の公式サイト
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5762.htm
5 まとめ
法人を活用して不動産投資をすると、初年度はほとんど赤字決算となるため3年間くらいは法人税がかかりません。
そのために順調にキャッシュを稼いでくれますが、法人税が発生するとキャッシュフローが少なくなってしまいます。
節税対策をするか、財務体質の改善を優先して節税をしないなど、選択肢はさまざまありますので慎重に検討していきたいと思います。
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