３棟目の新築賃貸マンションの事業計画（ＩＧ－１計画）で土地購入を決断した理由・注意点を解説します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで不動産のお宝物件を獲得するために活動していることをご報告しました。
こちらのブログです
市場に歪みがある物件（お安い物件）の獲得を目指し、【なかなか買い手がみつからない物件】をターゲットとして活動していました。
不動産ポータブルサイトで気になる物件の資料を請求して、不動産会社へアプローチをすると希望の物件をヒアリングされます。
するとマンション用地に最適な土地を少し値引きして紹介されましたので、みなさまへ情報共有したいと思います。
１ 買い手がみつからなかった訳は？
マンション用地に最適な用途地域である近隣商業地域にもかかわらず、購入希望者がみつからなかった理由は、赤道がある土地が含まれるためです。
今では道の形状がまったくありませんが、隣地住民の境界立合いや同意、測量などを行ってから、所有する市町村へ土地の払い下げ申請をしなければなりません。
もちろん販売する不動産会社が土地の払い下げの手続きを行いますが、隣地住民の境界立ち合いが完了していないため、建売アパートなどの不動産専門業者は購入を見合わせていたようです。
さらにＪＲ駅徒歩１２分という距離のため、アパート・マンション用地の検索として『駅徒歩１０分以内』から検索されなかったためと思われます。
２ 土地購入を決断した理由・注意点は？
立地に関するリスクの検討
2-1 天災リスク
・隣地より５０ｃｍくらい高い土地で、水害災害のリスクが少ないこと。
・埋立地や造成された土地ではないため地震の災害リスクが少ないこと。
2-2 空室リスク・家賃下落リスク
・ＪＲ駅徒歩１２分であるが、大手デベロッパーの『人気のある千葉県駅ランキング』で、マンション・一戸建て両方ともにベスト５以内にランクしている人気の駅であること。
・東京方面へ向かうＪＲが２線あり、両方とも徒歩１５分以内で徒歩圏内であること。
・私鉄の駅までは徒歩６分で、鉄道は３線利用可能であること。
・東京・千葉の幹線道路が徒歩圏内にあり、ＪＲ駅も含めて商業施設が充実していること。
・割安な価格なため、駅地下マンションより５％以上お安い家賃設定できること。
2-3 不動産価格の値下がりリスク
・近隣商業地域でテナント活用や共同住宅の土地価格というより、通常の住宅用地と同じ価格帯であり割安であったこと。
・用途地域が近隣商業地域で前面道路も８ｍ以上で、４階建て以上が可能であること。
３ 土地を紹介された理由
販売する不動産会社と筆者の所有するマンションを建設した建設会社が、過去に取引実績があったこと。
さらに別の物件で筆者の銀行審査が完了しており、銀行融資の審査が比較的スムーズにされる可能性が高く、購入できる見込み客であることをアピールしたことです。
ビジネスは人の繋がりと実績が本当に大切ですね！
銀行融資審査に関するブログ
４ まとめ
投資活動では判断と決断の繰り返しになりますので、ご自身の判断基準が大切となると思います。
ただし不動産では理想を１００％実現することは、ほんとうに難しいと実感しています。
たとえば立地に理想を求めると価格に反映してしまうので、借入金が難しくなり大きな資金が必要となります。
投資活動ではリスクがあるところにリターンが生まれますので、十分なリスク管理をしましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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