初めて投資不動産の売却活動開始しました！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
新型コロナ感染拡大がおさまらないなか、甲子園の高校野球は大熱気ですね。
球児が魅せてくれる感動や奇跡に、いつも元気をいただいています。
さて事業計画（ＫＮー１）の土地契約を無事にすることができました。
土地売買契約に関するブログ記事
土地仲介会社の社員が新型コロナウイルスに感染したことにより、売主様より土地売買契約締結の延期要請があったこと。
さらには保健所の指導により、濃厚接触者の行動が制限されていたことで延期されていましたが、約１ケ月後に土地売買契約を締結することができました。
ＩＧー１計画・ＫＮー１計画とふたつの事業計画が並行してすすむことになります。
土地建物フルローンで銀行融資をすすめていますが、土地仲介手数料・所有権移転登記費用・抵当権設定費用・新築工事が竣工するまでの銀行融資に対する金利など、かなりのお金の出費が予想されます。
そのため初めてマンションを新築したＨ物件を売却することにしました。
このブログでは投資マンションの売却活動についてみなさまへ情報共有致します。
１ 売却する不動産投資マンション（H物件）のスペック
近隣には県庁や警察本部、地方裁判所などの公共機関や、国立大学病院、市立大学病院などの医療機関、さらに国立大学などがあり賃貸需要は非常に高いエリアでありますが、ライバル物件が多く存在しています。
・JR駅徒歩１分
・築年数６年
・重量鉄骨造４階建て
・土地権利：所有権
・土地面積：30.82坪
・建築面積：89.06坪
・土地スペック：近隣商業地域（建ぺい率８０：容積率３００）
・間取り：１ＬＤＫ７室
・入居率９５％以上
２ 投資不動産の売却金額の査定
投資用不動産のため、利回りの査定となりました。
利回りとは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことで、不動産投資の「利回り」には表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
実質利回りは物件によってさまざまな諸費用を考慮しなければならないため、簡単に査定ができる表面利回りの査定となりました。
不動産の売却活動は初めてですが、十分納得できる査定価格でしたが、利回りと売却価格は売却完了後にあらためて報告致します。
2-1 投資不動産の表面利回りとは
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。
不動産を経営・維持するためにかかる費用が考慮されておらず、満室を想定した数字となっています。
株式などの配当利回りと違い、「必ずこのくらいの利益が得られる」ことではありません。
2-2 投資不動産の実質利回りとは
実質利回りとは、管理委託費や固定資産税、火災保険料など不動産の経営・維持するためにかかる諸経費が加味されています。
実体に近い金額を知ることができますが、実際には物件を維持していくために必要な諸経費は物件によって違いますので、購入する人が投資判断として使用することが多いと思います。
３ 投資不動産の売却交渉状況
売却活動を開始してい３週間程度ですが、購入申込書をいただくことができました。
交渉状況は
・購入希望者から
電話連絡で販売価格の４％引き（指値）で打診がありました。
・筆者の返答
満室で急いで売る理由はありませんので、大幅な指値交渉には応じるつもりはありません。
また価格交渉については、購入申込書を正式に提出されてからとなります。
・購入希望者から
販売価格の２％引き（指値）で購入申込書を提出がされました。
・筆者の返答
販売価格と購入希望額との中間点・１％引き（指値）であればと売却します。
・購入希望者から
販売価格と購入希望額との中間点（指値１％）で合意され、購入申込書が再提出されました。
４ まとめ
初めての売却活動で価格交渉をするか悩みましたが、パートナーである建設会社が仲介会社のため、指値を受託することにしました。
売却査定価格・売却価格には満足していますが、１ケ月もしないうちに売却予定先が決まったことに、不動産市況が活発化していることをあらためて感じました。
購入希望者の銀行融資の内諾後に、売買契約・物件引き渡しと進んでいます。
初めての投資物件でさまざまなことを勉強させていただいたH物件、子供が自立するようにさみしい気持ちもありますが、新しいオーナーに大切にされることを切に願います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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