不動産市場の状況と物件取得活動についてご報告いたします!
こんにちは!
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
今年の目標で、賃貸マンションを2棟新築することを目標にしていることをみなさまへ報告致しました。
不動産ポータブルサイトの検索や、不動産会社から川上物件情報を直接もらえるようになりましたが、なかなか新規物件を見つけることができません。
金融緩和が続いているため不動産市場が活発になっており、本業の不動産会社が多少の割高でも物件を購入していることが原因と思われます。
このブログでは不動産市場の状況についてみなさまへお知らせします。
1 ターゲットとしている物件
賃貸マンションを新築するためには、駅近の土地取得がターゲットとなります。
複数の沿線が乗り入れているターミナル駅は、徒歩15分までとしています。
土地だけで検索してもなかなか物件が見つからないため、築年数がある中古の戸建て物件もあわせてターゲットとしています。
築年数のある中古戸建ては個人の方が売却することが多く、建物を解体するとデメリットが多くあるため、解体せずに販売する方が多いためです。
☆建物解体するデメリット
・解体費を一時的に建て替えなければならないこと
・建物があると住宅用地の軽減措置特例が受けられ、固定資産税と都市計画税がお安くなること
・更地にした方が高く売れる可能性がありますが、予定通りに販売できるか予想できないこと
この住宅用地の軽減措置特例が空き家問題にも影響があるため、管理が不十分で放置されているような空き家は、「特定空き家」に指定され、住宅用地の軽減措置の特例を受けることができなくなります。
2 物件の収集状況
不動産ポータルサイトで、毎日朝夕の二回検索をかけて情報を集めており、不動産ポータブルサイトに掲載される前の情報、いわゆる川上物件についても情報を集まています。
割安だと思われる物件のみならず、ちょっと高いかなという情報についてもほとんど当日に購入希望者が決まっています。
3 チャンスのある情報
容積率が高い商業地域や準商業地域で、住宅用地としての価格で販売されている土地や、準工業地域であるがほとんど工場がなく、住居としての住環境となっている地域は割安な可能性があります。
また駅近単身用賃貸マンションでは駐車場の心配が必要ないため、道路がせまく車の出し入れが難しい、また道路が行き止まりなどの土地です。
道路の状況は土地の価値に直接影響され、割安な土地になる可能性があります。
4 不動産仲介会社の対応
チャンスのある情報で仲介会社とアポイントがとれても、非常に厳しい対応をせまられることがあります。
融資を使って土地を購入する場合は、建築プランの作成やプロジェクト融資の申請など、およそ1ケ月から2ケ月程度土地契約まで時間がかかります。
本業の不動産会社は日本住宅無尽株式会社などを利用することで、いつでもお金を借りることができるので、すぐに土地の契約と購入をすることができます。
不動産市場が活発なため、仲介会社から融資を利用する方には厳しい対応をせまられることがあります。
☆仲介会社の厳しい対応
・融資を使う方は融資の内諾がされるまで、購入申込み一番手が保証されません
・1ケ月を融資申請期限とし、その後は購入申込一番手が白紙になります
5 まとめ
不動産市場が活発しており本業の不動産会社が業績確保のために、多少の割高な物件でも購入しているようです。
またテレワークが普及されることで、都内の物件より都内にアクセスがよく、住環境のよいエリアは見直しされており、筆者のターゲットエリアとかぶっています。
融資を使って不動産を購入するには難しい状況となっていますので、みなさまへお知らせします。
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