サラリーマン不動産投資家の新築賃貸マンション事業計画（ＩＧ－１計画）における銀行融資の金利交渉をご報告します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログでマンション用地に最適な土地をご紹介されたことを、みなさまへご報告いたしました。
物件を紹介していただいたブログ
さっそく建設会社へ基本プランを作成していただき、事業計画を作成して銀行融資の審査を受けました。
すると今までよりもさらにお安い金利が提示されましたので、金利を安く提示した銀行さんのメリットをご紹介します。
１ 前回の事業計画で提示された融資条件
・融資期間３０年
・土地建物フルローン
・１憶２千５百万円を金利１％
・２千５百万円は団体信用生命保険（団信）が別途必要
・入居者が満室になったら毎月５万円を修繕費として定期積立預金とする
２ 今回の事業計画で提示された融資条件
・融資期間３４年
・土地建物フルローン
・１憶７千５百万円を金利０．７％
・４千万円は団体信用生命保険（団信）が別途必要
・入居者が満室になったら毎月５万円を修繕費として定期積立預金とする
・融資手数料が別途必要
３ 主な融資条件の違い
・融資期間が重量鉄骨構造の耐用年数３４年となり４年延長された
・融資総額が５千万円アップした
・融資手数料が別途必要となった
４ 融資銀行さんのメリット
・融資手数料が２００万円（融資総額の約１％）が融資実行時に手数料収入となること
金融庁より「融資中心のビジネスモデルの転換」をもとめられた結果、ビジネスマッチングなどの手数料ビジネスとしての取り組みとしているようです。
融資申請時に４００万円（融資総額の約２％）を提示されましたが、最低金額の２００万円（融資総額の約１％）で交渉できました。
・融資金利を下げることと融資期間を延長することにより、銀行さん独自の返済シュミレーションが改善されること
融資手数料としているが、約１０年分の金利収入を前倒しして利益と計上できること。
共同住宅を１０年未満で売却すると銀行さんはお得になります。
５ 銀行融資の金利が変化するわけは？
5-1 需要と供給の関係
お金を借りたい人が増えると金利があがり、反対にお金を借りたい人が減ると金利が下がります。
5-2 日本銀行の金融政策との関係
公定歩合
日本銀行が公定歩合を上下させることにより、民間銀行の資金調達コストに影響を与えることができます。
オペレーション＝公開市場操作
お金の需要が増加するとお金が不足して金利が上昇しますので、日本銀行が民間銀行から国債などを購入するこにより、金利があがらないようにすることです。
市場取引に日本銀行が参加することにより、市場に影響を与えることを「公開市場操作」といいます。
現在の日本銀行は物価の上昇を目指して「公開市場操作」をしています。
金融知識はこちらの書籍が大変参考になります
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６ まとめ
融資手数料は、銀行さんには融資実行時に収益があげられる等のメリットがありますが、融資受ける側には手持ち資金が減少するデメリットとなり、投資効率が悪くなります。
しかし不動産投資は銀行融資が受けられるので、手持ち資金が少なくても大きな物件を購入することができます。
これからも不動産投資を続けるためには銀行融資が「キモ」となりますので、銀行さんとＷＩＮ・ＷＩＮの関係を築いていきたいと思います。
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