不動産のスペック建ぺい率をわかりやすく解説！割安な不動産【お宝物件】を獲得し大家さんになりましょう
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
１０月２１日（水）記事で不動産のスペック【用途地域】についてみなさまと勉強しました。
１０月２１日（水）の記事
用途地域で建物の使用できる用途が決められていますが、住居系の第１種住宅地域であれば店舗や事務所、ホテルなどを建てることができます。
「大きなホテルができると日当たりが悪くなりそう」、「静かな環境なのに、ホテルが建つと人通りが多くなるため騒がしくなるかも」、「近所に事務所や店舗などのテナントビルが建つと、日当たりや風通しが悪くなるね」、「迷惑駐車がないように、テナントビルには駐車場を確保してくれるかな」などの不安になりますよね。
そのため建物を建築するには建築基準関連法令で一定の制限がかけられています。
市街地の環境や防災といいた観点から、【建蔽率】（建ぺい率）というスペックが決められて、建物の敷地に占める面積割合を制限しています。
このブログでは不動産のスペックである【建蔽率】について、みなさまといっしょに勉強したいと思います。
１ この記事をかいている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ おすすめする方
・土地から購入してマイホームを検討している方
・土地から購入して新築共同住宅を検討している方
・戸建投資・共同住宅等の不動産投資をしている方が、土地値以下で投資物件を購入したいと考えている方
３ 建蔽率（建ぺい率）とは？
建ぺい率は、建築面積（建坪）の敷地面積に対する割合のことです。
敷地内に一定割合でオープンスペース（空地）をもたせて、環境を保とうとするものです。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100（％）
建蔽率は「敷地に対して何％を建物の面積につかうことが出来るか」を定めています。
建蔽率の目的は、敷地にオープンスペースをもたせて、日当たりや風通し、防災などの環境を保つことで用途地域ごと決められています。
2階建て以上の建物の場合は、より大きい方の面積で制限されます。
建蔽率によって同じ敷地の大きさであっても、敷地に対する建物の建てられる面積が変わってきます。
建蔽率のパーセントが小さいエリアは、住環境を重視したい方には最適なエリアとなります。
一方で建蔽率の制限が緩いパーセントが大きいエリアは、アパート・マンションなどの敷地の活用を重視する方に最適なエリアとなります。
・敷地面積１５０ｍ２で建蔽率が６０％の場合
60%＝90m2÷150m2×100（％）
建築することができる面積は９０ｍ２で、６０ｍ２はオープンスペースとなります。
・敷地面積１５０ｍ２で建蔽率が３０％の場合
30%＝45m2÷150m2×100（％）
建物を建築すること面積は45ｍ２で、105ｍ２はオープンスペースとなります。
４ 指定建蔽率とは？
建蔽率は国や地方自治体によって指定されているため、地域によって異なります。
建蔽率のパーセントが小さくなるほどオープンスペースが確保されますので、住居系は厳しく制限され商業系は制限が緩くなっています。
５ 建蔽率が異なる区域にまたがる場合は？
建物が２つ以上の区域にまたがる場合は、区域ごとに何㎡の建物までなら建築可能かを計算してそれぞれを合計します。
・１５０㎡の敷地で90㎡が建蔽率６０％で60㎡が建蔽率8０％の場合
90m2×60％=54m2
60m2×80％=48m2
54m2+48m2=102m2
68%＝102m2÷150m2×100（％）
建蔽率は６８％となり、建物の位置は自由となります。
６ 建蔽率の緩和について
建蔽率は条件を満たせば制限が緩和されますが、特定行政庁ごとに扱いが異なることと、建物の構造によって異なるため代表例を記載しておきます。
・2つの道路の角にある敷地（角地）
・2つの道路に挟まれた敷地
・防火地域内にある敷地
・準防火地域内にある敷地
７ まとめ
建物を建築するには建築基準関連法令で一定の制限がかけられています。
不動産のスペックである【建蔽率】は、敷地に対して何％を建物の面積につかうことが出来るかを定めていますので、同じ面積の敷地であっても、建蔽率が異なれば建物の建築できる面積は異なります。
マイホームで住環境を重視する方は、建蔽率の制限が厳しくパーセントが小さいエリアをおすすめします。
一方でアパート・マンションなど敷地の活用を重視する方は、建蔽率の制限が緩くパーセントが大きいエリアをおすすめします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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