土地価格の相場、坪単価と一種単価の計算例をわかりやすく解説します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで割安な不動産を購入するために、不動産のスペック容積率をご紹介いたしました。
不動産のスペック容積率に関するブログ
容積率は道路等の公共施設と建物のバランスを確保し、市街地環境の確保するために用途地域ごとに決められていますので、敷地に対する建物として利用できるサイズを制限しています。
容積率によって同じ敷地の大きさであっても、敷地に対する建物の建てられる延床面積（建物の各階の面積合計）が変わってきますので、容積率の制限が緩いパーセントが大きいエリアは、アパート・マンションなど敷地活用を重視する方に最適なエリアとなります。
賃貸アパート・マンションの販売や分譲マンションを販売する不動産会社は、その土地がお買い得かどうかをどのように判断しているのでしょうか
収益物件用土地の相場や目安、収益性を判断する時は、坪単価と【一種単価】という指標を使います。
みなさまの自宅敷地が容積率の高い商業エリアであれば、不動産会社にとってはとても貴重な土地であり【お宝】に化ける可能性もあります。
このブログでは収益用地の指標【一種単価】についてご紹介いたします。
１ 坪単価の計算
坪単価とは、１坪当たりの土地の単価をいいます。
つまり売買価格を土地坪数で割った価格をいいます。
ケーススタディ
・土地販売価格：6000万円
・土地面積：50坪の場合
坪単価：6000万円÷50坪＝120万円
２ 一種単価の計算
一種単価とは「容積率100%あたりの土地単価」ですので、坪単価を使って計算します。
ケーススタディ
・土地販売価格：6000万円
・土地面積：50坪
・容積率：100％
坪単価：6000万円÷50坪＝120万円
一種単価：120万円÷100％＝120万円
ケーススタディ
・土地販売価格：6000万円
・土地面積：50坪
・容積率：500％
坪単価：6000万円÷50坪＝120万円
一種単価：120万円÷500％＝24万円
土地活用は容積率によって大きく変わってきます。
アパートやマンションを建築して賃貸経営をしようと考えている人や、分譲マンションを販売する人などにとってはとても重要性になります。
たとえば、50坪で容積率が100パーセントの土地であれば、床面積50坪までの建物が建てられますが、同じ50坪の土地でも容積率が500パーセントであれば、建築できる床面積は250坪となりますので、容積率100パーセントの土地と500パーセントの土地の価値は大きく異なるのです。
したがって、単純な坪単価で土地の価格を比較することはできませんので、建築可能な床面積当たりの土地価格を計算して、適正な投資効率が期待できるかを判断しなければならないのです。
その際の指標が【1種単価】となります。
３ 一種単価計算の注意点
容積率には用途地域で指定されている指定容積率と、実際の容積率は異なることがあります。
前面道路の広さによっては、容積率に制限がかかります。
ケーススタディ
・土地販売価格：6000万円
・土地面積：50坪
・指定容積率：500％
・用途地域：商業地域
・前面道路：5ｍ
容積率の制限：5ｍ×60％＝300％
一種単価：120万円÷300％＝40万円
建築可能な床面積当たりの土地価格で投資効率を判断するためには、実際の容積率で計算しましょう。
４ 面積の坪とｍ２の計算
マンションの専有面積などは「ｍ２」で販売されることがほとんどですが、土地については不動産業者だけでなく一般の人も「坪」を使うことが多いと思います。
１坪は畳で言えば２畳分に該当し、m2表示では3.305785m2です。
そのため1坪を3.3 m2と覚えている方は多いと思いますが、不動産取引の現場では坪とm2を変換する機会が多いため、1 m2＝0.3025坪で計算されています。
100m2の土地は100m2×0.3025=30.25坪となり、100坪の土地は100坪÷0.3025＝330.57m2になります。
５ まとめ
投資用など収益力・投資効率を考えて判断するときに、重要な指標の一つとなるのが【一種単価】ですが、一戸建てなど容積率いっぱいに建物を建てないのであれば、あまり意味がない指標となります。
住宅販売など一戸建て用地は坪単価を重視して販売されてると思いますので、ここに市場の歪みがあります。
「値付け誤り」とも言われていますが、そもそも価値観が違うためです。
つまり商業エリアなど容積率が高い場所で、周辺住宅エリアの土地坪単価と同等で購入できれば【お宝】に化ける可能性があります。
ご自宅など一戸建てをお持ちの方は、用途地域と容積率を確認することをおすすめします。
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