新築共同住宅マンションの企画に必要な、パートナーの建設会社の出会いについてみなさまへお知らせします！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで不動産投資の新築賃貸マンションをはじめた理由について、みなさまへご紹介しました。
こちらのブログになります。
新築賃貸アパート・マンションの不動産投資には【利回りは低いのになぜ売れるのだろう】と再度書籍を勉強しなおしたところ、
・新築物件は耐用年数が長いので、銀行の融資期間が長く借入金の返済比率が低くすることができ、お金がたまりやすいこと
さらに中古物件より次の購入希望者を見つけやすく売却がしやすこと
・入居者募集が比較的簡単でお金の心配が少なく、借入金返済のデフォルト（お金が返せなくなること）する可能性が少ないこと
・１０年くらいは建物修繕費など突発的なお金の出費が少ないこと
などさまざまなメリットがあることがわかりましたので、アタックを開始しました。
現在賃貸マンションを２棟新築し、さらに２棟のプロジャクトを計画しています。
４棟とも同じ建設会社で新築・計画していますので、このブログではパートナーの建設会社との出会いについて、みんさまへご紹介いたします。
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１ 不動産投資サイトの検索
最初は土地建物のセット販売をしている会社を探しました。
不動産投資と検索すると、『楽待』や『不動産投資 連合体』、『健美家』などさまざまなサイトが検索されますね。
その中で地元の会社・地元の地方銀行が一番よいパートナーになると思い、地元で新築アパート・マンションを企画している会社をピックアップしました。
２ 施工実績を視察
コストは安く収益力は高い方がよいですが、運営面を考えて標準仕様をチェックしました。
・一部屋あたりの居室の面積は２５ｍ２以上
・システムキッチンは２口コンロ以上
・独立洗面化粧台
・トイレと脱衣所は別々
・オートロックが標準
・敷地内駐輪場
ワンルームなど小さいお部屋にして、貸すお部屋の数を多くすると収益力（家賃収入）が高くなり、さらに一部屋あたりの面積を小さくすれば、ますます収益力（家賃収入）が高くなります。
東京２３区では問題ないかもしれませんが、２０ｍ２未満のお部屋は入退去が激しいといわれていますので、一部屋あたりの面積を２５ｍ２未満に設定する会社は除外しました。
また水廻りの交換はお金が非常にかかりますので、できるだけ標準仕様で対応したいと考えました。
標準仕様をチャックすることにより、４社に絞ることができました。
３ 紹介された物件の比較
２社が木造共同住宅、１社が軽量鉄骨共同住宅、１社が重量鉄骨共同住宅でした。
3-1 コストパフォーマンスの比較
コストは主要な構造の価格が大きく反映されます。
木造＞軽量鉄骨＞重量鉄骨
3-2 安全性（耐震性）の比較
安全性（耐震性）は主要な構造の強度となります。
木造＜軽量鉄骨＜重量鉄骨
3-3 外観の比較
木造共同住宅と軽量鉄骨共同住宅は窯業系サイディングで、重量鉄骨共同住宅は外壁タイルでした。
★窯業系サイディング
★外壁タイル
家族に相談した結果【いつ大きな地震がくるか分からないので頑丈な方がいい】、【外観は外壁タイルがいい】とのことでした。
家族の協力は不可欠ですので、パートナーは重量鉄骨共同住宅の建設会社と決めました。
パートナーの建設会社は、当時１００棟以上の実績があり与信調査も問題ありませんでした。
４ 建物の構造について
構造とは建物を支える骨組のことで、住宅などは素材によって『木造』、『鉄骨造』、『鉄筋コンクリート（ＲＣ）造』に大きく分けられます。
4-1 木造
木造とは、建物の柱や梁（はり）など、住宅の主要な骨組みを木材で造る構造のことです。さらに分類すると、木造軸組工法、木造壁組工法（2×4工法など）、木造丸太組工法（ログハウス）の3種類があります。
木造は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べてコストを低く抑えられることが大きなメリットですが、鉄骨造・鉄筋コンクリート造と比べ耐震性が低くなります。
4-2 鉄骨造
鉄骨造とは、建物の骨組みを鉄で造られた柱や梁で組み立てた構造のことをいいます。
住宅だけでなく高層建築物や、大きな橋の橋梁など大型建造物も鉄骨で造れます。
鉄骨造の中でもさらに分類すると、重量鉄骨工法（鋼材の厚みが6mm以上のもの）、軽量鉄骨工法（鋼材の厚みが6mm未満のもの）の2種類があります。
一般的に木造より建築コストが高くなります。
鉄は木に比べて熱伝導率が圧倒的に高いため、外気の冷気や熱気が鉄に伝わることで、室内の暖房や冷房の効率が悪くなります。
鉄骨の家は、「冬は寒く夏は暑い」といわれています。
4-3 鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造とは、建物の柱や梁や壁など主要構造物を、鉄筋を入れたコンクリートで造る構造です。
住宅だけではなく高層建築物や大型建造物なども鉄筋コンクリート造で造れます。
鉄筋コンクリート造を分類すると、軸組工法（柱と梁で長方形を造る）、壁組工法（天井・床・壁で空間を造る）の2種類があり、さらに鉄骨を柱としたSRC造があります。
ＳＲＣ造はRC造と似た構造ですが、鉄骨を支柱としておりRC造の耐久性に加え、鉄骨自体がもつ粘り強いしなやかさを兼ね備えた構造となります。
SRC造はその性能の高さから高層の建築物に向いています。
圧縮に強いコンクリートと、引っ張りに強い鉄筋を合体させて造るため、非常に強固な構造を造ることができます。
木造と比べて耐震性を上げやすく、全面コンクリートで覆われるため、耐火性・防音性・気密性が高いことも特徴です。
しかし、木造や鉄骨造に比べ建築コストが高く、建てるための期間が長くかかり、他の構造に比べ建物自体の重量が重いため強固な地盤が必要で、地盤改良工事などによるコストが高くなります。
５ まとめ
現在は土地を自分で探してから新築共同住宅を企画していますが、最初は土地建物のセット販売をしている会社を探しました。
セット販売では、土地を探して建物のプランの検討など事業計画は、パートナーがすべて対応してくれます。
その事業計画をＴＴＰ（徹底的にパクルこと）することで、３棟目から事業計画を自分で作成することができました。
まずはＴＴＰ（徹底的にパクルこと）をみなさまへおすすめします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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