事業計画（ＫＮー１）における新築工事リスク、設計誤りについてご報告いたします！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで土地の探し方の裏技についてご報告致しました。
土地の探し方の裏技に関するブログ記事
今年は賃貸マンションを２棟新築していることを目標にしていますが、不動産市場が活発化しておりなかなか土地情報を得ることができません。
ところが、メジャーな不動産売買のポータブルサイトに掲載されていない、不動産会社が独自に作成している販売サイトで、賃貸マンションに最適な土地を見つけることができました。
建設会社へ事業計画を相談したところ、問題なく銀行融資の目線になることで、【不動産購入申込書】を提出しました。
順調に設計基本プランができ銀行融資の申請をしていましたが、設計基本プランに誤りがあることが発覚しました。
建ぺい率・容積率・高度斜線などの斜線制限は素人でもわかりますが、【日影規制の影響】で設計基本プランからをやり直すことになりましたので、みなさまへご報告致します。
１ 日影規制とは
日影規制とは冬至の日を基準にして、一定時間以上の日影が生じないよう、建物の高さを制限するものです。
建築物からできる日影が、周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための制限で、建築物の高さを制限する規制です。
日影規制は、商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されませんが、建築物を建てる場所の規制でなく日影となる場所の規制が適用されます。
そのため周辺の土地が商業地域・工業地域・工業専用地域以外であれば適用されますので、注意が必要です。
日影規制は、建築敷地の隣地の日照を保護するための制限です。
これは、中高層建築物を建築する場合に、その建築物によって生ずる日影を、一定時間以上にわたってその敷地境界線から、一定の距離を超える範囲に生じさせてはならないという制限です。
その制限の内容は日影時間一覧表をご覧下さい。
画像引用：2.建築制限(6)日影規制｜船橋市公式ホームページ
２ 土地仲介会社への報告
土地仲介会社へ当初の設計基本プランと変更後の設計基本プランを提出し、あらためて事業計画を作成して、銀行融資を最申請することを報告しました。
すでに購入申込書の提出から１ケ月以上経過していたが、２ケ月までは待っていただけることなりました。
しかし２ケ月経過しても銀行融資の内諾がでず、土地購入申込書は白紙となってしまいました。
３ 銀行融資内諾
土地購入申込書が白紙に戻ったことを建設会社へ報告、融資銀行へ報告しましたが、ほぼ融資は決定しており、融資条件を銀行本部と調整しているとのことで、融資申請は継続してくれました。
おかげさまで融資内諾の書面をいただくことができました。
４ 土地仲介会社と再交渉
老舗の不動産会社ということもあり、メジャーな不動産販売ポータブルサイトに掲載することなく、人脈と独自の販売サイトで販売していたため、その後も販売予定がありませんでしたので、銀行融資の内諾の書面を提出し再度交渉をはじめました。
当初の予定から大幅に遅れているため不信に思われ、さまざまなことを要求されましたが、真摯に対応することで購入申込書を再提出して、売主様へ報告していただけることになりました。
５ まとめ
設計基本プランの誤りが発覚したときに、仲介会社の信用が大きく低下しましたが、常に状況を説明し真摯に対応していることで、信用を取り戻すことができたと思います。
みなさまの協力のおかげで４棟目の事業計画（ＫＮー１）が始動することができました。
新築リスクはこれからも近隣問題・地中障害物・施工会社の倒産などまさまざまありますが、本業のゼネコンの知識と経験をいかしてクリアーしていきたいと思います。
》最後までお読みいただきありがとうございます《
にほんブログ村
》ランキングボタンもお願いします《
