ランクアップ/サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦

株式投資でマイホームの住宅ローンを完済・種銭をつくり、不動産投資で大家業とサラリーマンの二刀流に挑戦しているブログです

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不動産の売却価格は準備できる資料により査定がかわりますので大切に保管しましょう!

こんにちは!

 

本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。

サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。

 

エンジェルスの大谷選手の活躍はすごかったですね。

ベーブ・ルース以来、103年ぶりの2ケタ勝利&2ケタ本塁打はならずとも、投打5部門(投球回、奪三振、安打、得点、打点)で100を記録する「クインタプル100」を史上初めて達成しました。

大谷選手の挑戦する姿勢にあこがれてブログに二刀流と名付けましたので、負けないように挑戦していきたいと思います。

 

さて先日のブログで不動産売買契約の流れについて、みなさまへご報告致しました。

 

不動産売買契約の流れに関するブログ記事

yoshikisan.hatenablog.com

 

一戸建てや土地、マンションなどの不動産を売却するからには、誰でも「すこしでも高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思いますね。

少しでも良い条件で不動産を売るためには、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けたほうがよいと思います。

 

さらにご自宅などの不動産を売却することは、その不動産が「商品」として販売することになるため用意する資料が多くなります。

必要書類の中には価格や条件等の交渉に影響するものもありますので、不動産の書類は必ず保管しておきましょう。

このブログでは不動産の売買契約の流れにそって、不動産の売却に必要なものをみなさまへ情報共有したいと思います。

 

不動産 売却 準備

 

 

STEP1 不動産会社へ売却相談・売却金額決定時に必要なもの

 

不動産会社へ相談・売却金額決定時に必要なものは、所有物件の概要が分かる資料となります。

 

・登記済権利書、または登記識別情報

 

物件購入時に所有権取得の登記が完了すると法務局から発行される書類です。

正確な不動産の情報を伝えるとともに、不動産の所有者であることを提示します。

 

・物件の間取り図や設備仕様書

 

物件購入時に取得されていますが、紛失してしまった場合は購入した会社や仲介会社に相談してみましょう。

物件購入時のパンフレットなどがあれば、物件の魅力を最大限にアピールする工夫が盛り込まれていますので、販売活動の参考にしてもらえます。

 

・土地測量図・境界確認書

 

土地の面積、隣接する他の土地や道路との境界を証明する書類となります。

隣接する土地と越境問題や境界の明示ができない場合は、査定価格に影響します。

物件購入であれば購入時に取得していますが、相続の場合は測量されていないこともありますので、新たに測量すると数か月かかることもあります。

 

レントロール(アパートなど収益物件)

 

レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもので、部屋・賃貸スペース別に、家賃・敷金・契約日・契約期間等の契約条件が記載されている書類です。

住居がすべて満室の状態で計算する「想定利回り」など、収益物件の価格査定に必要となります。

 

売却相談に関する便利サイト

 

STEP2 媒介契約の締結時に必要なもの

 

媒介契約の締結時に必要なものは、販売する人・販売する物件に関して証明できる資料となります。

 

・身分証明書

 

媒介契約時は仲介会社に契約者本人である証明として提示します。

運転免許証や健康保険証、マイナンバーカードなど、一般的に身分証明書として認められているものを用意しましょう。

 

・建築確認済証・検査済証(一戸建て・一棟アパート・一棟マンション)

 

建築確認済証は、工事前の計画が法律に適合していることを証明する書類で、検査済証は工事の途中や完了時の検査で法律に適合していることを証明する書類です。

新築物件として購入している場合には、取得時に入手しています。

 

紛失してしまった場合など、ないという場合は再発行してもらえませんが、建築確認申請時の内容と概要が記載された「建築計画概要書」や、台帳に記載されている内容を証明する「建築確認台帳記載事項証明書」を、管轄する役所で発行してもらえます。

売却時にはこれらを建築確認済証や検査済証の代わりにできます。

 

・建築設計図書・工事記録書(一戸建て・一棟アパート・一棟マンション)

 

建築設計図書とは工事のための図面と仕様書のことで、工事記録書とは工事の実施内容を記録した書類や写真のことです。

必須ではありませんが購入側にとっては安心材料になり、間取り変更などリフォームを検討するときに便利です。

 

・地盤調査報告書・住宅性能評価書・保証書等

 

地盤の強度を調査した報告書や、第三者の登録住宅性能評価機関が法律に基づいて評価する評価書・施工会社が発行する保証書などです。

必須ではありませんが、購入側にとっては安心材料になりますので販売活動に活かしてもらいましょう。

 

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等

 

新耐震基準が導入される以前の古い建物を売却するときは、耐震診断報告書等の提出が求められることもあります。

アスベスト使用調査報告書等も含めて必須ではありませんが、報告書があれば信頼性のアピールになります。

 

・マンションの管理規約・使用細則・維持費関連の書類

 

「マンションは管理を買え」と言われますので、マンションを売却する場合は必須となります。

維持管理の方法、ペットの飼育が可能かなどのルールは非常に大切で、さらに維持費等のランニングコストも重要情報です。

こちらの書類はマンションの管理会社が保有していますので、仲介会社が手配してくれると思います。

 

・ローン返済予定表

 

売却しようとしている不動産にローンがある場合は、売却金額とローンの残債を比較するため、仲介会社から求められることがあります。

抵当権は登記簿謄本で確認できるので、要求されてから提示すればいいと思います。

 

・管理委託契約書・建物賃貸借契約書(アパートなど収益物件)

 

アパートなど収益物件を所有している方で、入居者の募集や家賃の回収、建物の管理などを管理会社へ委託している方は、管理委託契約書が必要となります。

委託の方法によって集金代行契約書、もしくはサブリース契約書のどちらかになると思います。

 

 

不動産 売却 準備

 

STEP3 不動産の売却活動を開始から売買契約の契約時に必要なもの

 

不動産の売却活動を開始から売買契約の契約時に必要なものは、税金に関する書類と契約書に記載する事項となります。

 

・身分証明書・法人登記簿謄本

 

売買契約時は購入者側に契約者本人である証明として提示します。

 

・固定資産税納税・都市計画税納税通知書

 

不動産を所有している人には、その不動産に固定資産税と都市計画税が課税されます。

これらの税額は、1月1日時点の所有者に年間の固定資産税が課税されるため、取得時期に応じて負担額が調整され、売主側に一部払い戻されるのが一般的です。

固定資産税納税・都市計画税納税通知書を仲介会社に提示して、それぞれの負担額を算出してもらいましょう。

 

・固定資産税評価証明書

 

固定資産税評価証明書とは、土地や建物などの固定資産の評価額を証明する書類です。

不動産を引渡すときには、司法書士に移転登記を依頼することになりますので、所有権移転登記などの登録免許税の算出に必要となります。

仲介会社に委任状を渡して代行入手してもらいましょう。

 

・実印・印鑑証明書

 

売買契約を締結するときに実印を押す場合があります。

役所に印鑑登録した印鑑であることを証明する書類が、印鑑証明書となります。

 

・預金通帳の控え

 

売買契約時には手付金を受領することになりますが、金額によっては現金ではなく銀行振り込みになることもあります。

 

STEP4 物件引渡し・残代金決済時に必要なもの

 

物件引渡し・残代金決済時に必要なものは、土地建物の権利に関する書類になります。

 

・身分証明書・法人登記簿謄本

 

物件引渡し時は所有権移転登記を依頼する司法書士に、契約者本人である証明として提示します。

 

・登記済権利書、または登記識別情報

 

不動産の所有権を買主に変更する移転登記が必要になりますので、引渡し時には移転登記を代行してもらう司法書士に渡すことになります。

 

・固定資産税評価証明書

 

所有権移転に必要となりますので、司法書士へ渡すことになります。

 

・実印・印鑑証明書

 

司法書士が作成した所有権移転に関する書類に、実印を押すことになります。

 

売却相談に関する便利サイト

 

まとめ

 

ここまで紹介してきたとおり、不動産売却に関する書類は非常にたくさんあります。

必ずしもすべて必要なものではありませんが、土地測量図や境界確認書、建築確認済証、検査済証、地盤調査報告書、住宅性能評価書、保証書などは、販売価格に影響しますので大切に保管してください。

 

あらたに測量図の作成など時間がかかるもの、証明書関係など効力が必要なもの、仲介会社が代行できるものなど、さまざまな書類が必要になりますので、できるだけはやめに整理・準備をすることをおすすめします。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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