不動産の指値交渉（価格交渉）についてみなさまへご報告いたします
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで【新年（令和４年）のあらたな目標】についてご紹介しました。
こちらの記事です。
投資活動に関しては、昨年計画した２棟の新築プロジェクトを完成させ、あたらに新規の賃貸マンションのプロジェクトをスタートさせることを目標にしています。
筆者が行っている新築賃貸マンションのプロジェクトは、重量鉄骨の賃貸マンションを新築することで、土地と建物の合計金額と年間家賃の合計金額に対する表面利回りが、融資銀行の目線になる物件を開発することです。
首都圏では土地価格の上昇と物価上昇による建築費の増加で、なかなか銀行融資目線となる土地がみつかりません。
そのため土地の価格交渉、いわゆる指値交渉をしてみましたのでみなさまへご紹介致します。
１ 土地スペック
用途地域：近隣商業地域
建ペイ率：８０％
容積率：３００％
立地：東京都の新宿駅と千葉県の千葉駅の間で、駅徒歩１０分
環境：駅のメイン通りから３区画目で、国立大学・私立大学・短大などがあり、千葉県では文教地区となっています。
地盤：駅からは平坦で国立大学もあり、安心できる台地です。
条件：中古戸建販売
２ 建設会社のプランその１
建設会社へ賃貸マンションのプランと見積もりを依頼しました。
☆建設会社のプランその１
規模：地上４階建
居室数：１５部屋の１Ｋ
容積率：２２４．６９％
表面利回り：６．５％
銀行融資目線（表面利回り７％）にはなりませんでした。
そこで容積率（３００％）があまっているため、建物を大きくするように再プランを依頼しました。
３ 建設会社のプランその２
【北側も近隣商業地域なので日影規制はクリアーできること、道路斜線を天空率で計算してほしい】と要望を提出し、階高を高くすることをお願いしました。
☆建設会社のプランその２
規模：地上７階建
居室数：２０部屋の１Ｋ
容積率：２９９．２６％
表面利回り：６．９％
４階建も７階建でも同じ土地です。
容積率はとても大切ですね。
容積率に関してはこちらの記事でまとめてあります。
建物を大きくして賃貸できる居室数を増やすことで家賃収入があがり、表面利回りは改善されました。
それでも若干ですが、銀行融資目線（表面利回り７％）になりませんでした。
４ 指値交渉（価格交渉）の開始
4-1 売主様の販売目的を確認
もとの所有者から中古戸建をリースバックで購入したが、リースバック契約を解約されたため販売をはじめたとのことです。
リースバックは「セール アンド リースバック」の略称で、一言でいえばお住まいの家を売却し、購入者と賃貸借契約を締結して、今まで通り自宅に住み続ける方法です。
元の所有者は２年ほど住み続けたが、賃貸借契約を解約して引っ越ししたようです。
リースバック投資は入居者探しが必要ないため興味がありましたが、こんなリスクもあることが大変参考になりました。
4-2 仲介会社と相談
売主様はこの土地建物に愛着がないことや、土地活用を考えていないとのことで、多少の指値交渉は可能性があるとのことでした。
4-3 購入申込書の提出
銀行融資目線（表面利回り７％）より、仲介会社様が拒絶しない程度で、もう少しお値引価格で購入申込書の提出することにしました。
５ まとめ
割安な不動産はスピード勝負で、さらに「現金」や「銀行融資特約なし」など、売主様にとって条件のよい購入希望者が選ばれていたため、しばらく指値交渉はしていませんでした。
慎重に指値交渉が可能かを確認してから指値交渉をしてみましたが、売主様は法人のため社内の決済が必要とのことでした。
【果報は寝て待て】という諺もありますので、よい結果がでることを期待して待ってみることにします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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