不動産投資で新築賃貸マンションをはじめた理由をご紹介します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
【成功大家さんの多くが株式投資などでお金をためてから、不動産投資をスタートしていたこと】ですので、投資活動は株式投資からはじめました。
株式投資もなかなか上手くいきませんでしたが、『長期トレード』とすることで住宅ローンの繰り上げ返済と、不動産投資のお金をためることができました。
不動産投資をはじめた理由に関するブログ記事
投資活動では２０１４年１１月に１棟目の賃貸マンションを新築して、２０１８年３月に２棟目の賃貸マンションを新築しました。
今年になって３棟目（ＩＧー１計画）・４棟目（ＫＮー１計画）の新築賃貸マンションを企画し、１棟目の賃貸マンションを売却することができました。
不動産投資には、新築や中古の賃貸アパート・マンション、区分マンション、戸建、駐車場、不動産売買などさなざまありますが、このブログでは新築賃貸マンションをはじめた理由についてみんさまへご紹介致します。
１ 不動産セミナーに参加
書籍をたっぷり読んで頭でっかちになったところで、不動産セミナーに参加してみました。
税理士さんの講習などセットのセミナーに参加してみたところ、セミナー終了後に個別面談がされることがほとんどでした。
セミナーを主催する不動産会社が見込み客をかかえこむために、無料の不動産セミナーを開催しているかも知れないと思いました。
たまたま参加したセミナーでは書籍で学んだ以上の情報は少なく、不動産は高額で投資の判断は自分でしないと取返しがつかなくなると思い、セミナーの参加は控えることにしました。
２ 最初にアプローチした不動産
みなさまも不動産投資の書籍を読んだことがあると思いますが、やはり高い利回りをもとめて、自宅から車で１時間以内の中古のアパートからアプローチしました。
２０１３年頃はス〇ガ銀行など不動産融資が活発におこなわれており、なかなか希望の利回りの物件をみつけることができません。
たまに見つけることができても、不動産会社が購入して再販する（利益を抜いて）といったことが多くありました。
３ 価格交渉開始
不動産投資は仕入れ価格が成否の鍵となります。
中古アパートが希望の利回りに届かないので、加藤ひろゆきさんの書籍【ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 入居率95％を誇る非常識なノウハウ】のまねをして「鬼のような指値」を実行してみました。
ところが価格交渉はことごとく跳ね返されてしまいます。
不動産投資が活発なので、値段を下げなくても売れるからです。
「鬼のような指値」は購入希望者が少ない物件、つまり難易度が高い物件にしか通用しないことが分かりました。
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４ ボロ戸建ての検討
中古アパートの購入が難しいので、自宅周辺のとても古い中古戸建てを検討することにしました。
土地値以下で建物があれば、最悪でも土地で売却することができれば大きな失敗はないと考えました。
しかし物件を内見すると家に傾きがあったり、車がぎりぎり進入できる道であったり、なかなか難易度が高いことが分かりました。
特に本業がゼネンコン（建設会社）のため、【この家を人に貸したら大家にクレームが止まらないのでは】とへんなバイアスにかっかてしまい断念してしまいました。
高い利回りを求めると難易度が高いですね。
今ではチャンスがあればチャレンジしたいと思います。
５ 新築賃貸アパート・マンションの検討
中古アパートや中古戸建を購入することができないため、新築賃貸アパート・マンションを検討することにしました。
【利回りは低いのになぜ売れるのだろう】と再度書籍を勉強しなおしたところ、新築賃貸アパート・マンションのメリットに気が付きました。
・新築賃貸アパート・マンションは、銀行の融資期間が長く借入金の返済比率が低くすることができるので、お金がたまりやすいこと
・入居者募集が比較的簡単でお金の心配が少なく、借入金返済のデフォルト（お金が返せなくなること）する可能性が少ないこと
・１０年くらいは建物修繕費など、突発的なお金の出費が少ないこと
・新築物件は耐用年数が長いので、中古物件より次の購入希望者を見つけやすく売却がしやすこと
などさまざまなメリットがあることがわかりましたので、新築賃貸アパート・マンションにアタックを開始しました。
６ まとめ
お仕事でもうまくいった経験があれば安心ですね。
投資活動はそれぞれのメリット・デメリットがあり、【自分に何があっているか、自分の勝パターン】を見つけることができれば、あとは再現することになります。
筆者は株式投資では『長期トレード』、不動産投資は『新築賃貸アパート・マンション』が、【自分にあっている勝ちパターン】として見つけることができました。
次のステップも検討しながら、企画している新築賃貸マンションを成功させたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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