ランクアップ/サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦

株式投資でマイホームの住宅ローンを完済・種銭をつくり、不動産投資で大家業とサラリーマンの二刀流に挑戦しているブログです

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投資不動産の売却ができましたので不動産売却の流れを整理しました!

こんにちは!

 

本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。

サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。

 

みなさまの応援おかげでブログ村の【大家さん】で、ランキング1位になることができました。

とてもうれしいです、ありがとうございます。

これからも応援よろしくお願いします!

 

さて先日のブログで初めての投資物件の売買契約について、みなさまへご報告致しました。

 

売買契約に関するブログ記事

yoshikisan.hatenablog.com

 

株式・FX・債権などと違い、不動産は相対取引のため【売却しにくい】といわれています。

普通に考えると、〇〇〇〇〇万円なんて簡単に売れるとは思いませんよね。

筆者もこんなにすぐ売れること思っていませんでした。

 

何よりも家族にとって【本当に売却できること】、【売却できることで借入金を完済できること】で、借金の不安が解消されたことが一番の成果となりました。

 

自宅の購入と投資不動産を含めて5物件不動産を購入していますが、いつも売主さんの意向にそうように日程などを調整していて、

 

売主はいいよな (^_^)

 

と思っていましたが、売主もさまざまな準備が必要になることがわかりました。

一戸建てや土地、マンションなどの不動産を売却するからには、誰でも「すこしでも高く、そしてできるだけ早く」売りたいと思いますよね。

 

少しでも良い条件で不動産を売るためには、ある程度の不動産売却の基礎知識を身に付けたほうがよいと思いますので、このブログでは不動産売却の流れと準備についてみなさまへ情報共有したいと思います。

 

不動産売却 流れ

 

 

不動産売却の流れ

 

より好条件で売却するためには、さまざまな準備が必要ですね。

準備をするためには、不動産売却までの流れを把握しましょう。

 

STEP1 不動産会社へ売却相談

 

売却する事情やスケジュールによってその売却方法は変わってきます。

所有不動産の相場やローンが残っているかなど状況は様々ですので、不動産の売却を検討するにあたって、まずは不動産会社に相談しましょう。

不動産は相対取引のため、売却期間が長いほうが高く売れる可能性が高いと思います。

 

売却相談に関する便利サイト

 

STEP2 売却金額の決定

 

売却相談とあわせて、不動産の売却価格を決めるために不動産会社から価格査定を受けます。

不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることです。

売却予定の建物の室内・設備の状態などの調査や、役所や法務局で権利関係の調査、周辺の成約事例・売出事例・住宅市場動向・エリア特性・経済情勢などを考慮して、不動産会社が売却予想価格を算出してくれます。

 

ここで複数社の不動産会社から査定を受けると、査定価格で不動産会社を比較することができますので、売却時間に余裕のある方は複数社の査定を受けるようにしましょう。

査定価格を参考にしながら、不動産情報サイトのアットホームやSUUMO(スーモ)などの販売状況考慮して販売価格を決定します。

 

STEP3 媒介契約の締結

 

不動産会社はご自信の代わりに購入希望者を探し、交渉を行ってくれる重要なパートナーですので、優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。

必ずしも媒介契約を結ぶ不動産会社を、査定を受けた不動産会社の中から選ぶ必要はありませんが、物件の査定時に不動産会社の対応などが分かるため、査定を受けた不動産会社から選定することが多くると思います。

気遣いなど優秀な担当者ほうが安心ですので、物件査定時の不動産会社の対応なども気にするようにしましょう。

 

不動産会社を選んだら不動産会社との間で媒介契約を結びます。

媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の内容を取り決める契約です。

「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」から媒介契約の種類を選びます。簡単な違いを記載しておきますので、ご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。

 

・複数の不動産会社と契約できる仲介契約は一般仲介契約のみ

・ご自信で購入希望者と直接取引できるのは、専任媒介契約と一般媒介契約で、専属専任媒介契約はできません。

・業務状況の報告は、専属専任媒介契約は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上、一般媒介契約は報告義務がありません。

 

仲介契約時には「物件状況等報告書」と「付帯設備表」が必要になります。

 

・物件状況等報告書

 

物件状況等報告書は、売却予定の不動産についてご自身が知っていることを購入希望者へ報告するために作成します。

雨漏りやシロアリの被害、給排水管の故障、増改築の履歴、近隣との取り決め事項、マンション管理に関する事項などとなります。

 

・付帯設備表

 

売却予定の不動産に備え付けられている設備機器の故障の有無や、不動産の付帯設備を購入希望者に報告するために作成します。

 

不動産売却 流れ

 

STEP4 不動産の売却活動を開始

 

媒介契約を結ぶと不動産会社がネットへの掲載や紙媒体での情報発信され、売却活動を開始します。

不動産会社の主導となりますのでおまかせとなります。

 

自宅を売却する場合は、いつもの住まいが「商品」になります。

室内のクリーニングや部屋を広く見せるよう整理整頓、雑草などの庭の手入れなど、第一印象を良くする工夫をしましょう。

 

広告を見て興味を持った人から不動産会社に問い合わせがあると、物件の説明がされ実際に案内されます。

仲介する不動産会社に全てを任せてもいいですが、ご自宅の売却はご自身が案内に立ち会って説明をおこなったほうがよいかも知れません。

 

物件を気に入った人から購入の申し込みを受けますが、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。

値引き交渉(指値)のある購入申込書(買付証明書)や、引渡し時期などの希望条件を受けることもありますが、条件に合意できれば販売活動は終了となります。

 

STEP5 売買契約を締結

 

購入希望者から購入申込書を受領し、価格や引渡し時期等の条件調整と、購入希望者のローンの事前審査を行って、特に問題がなければ不動産売買契約を結びます。

売買契約を締結するにあたって、実印・印鑑証明書・登記済権利証・登記識別情報など重要な書類の準備が必要となります。

 

売買契約に先立ち、「重要事項」の説明を宅地建物取引士より受けます。

重要事項の説明とは、不動産会社が売主・買主に説明しなければならない重要な事項をいい、権利関係、法令上の制限、契約解除に関する事項、その他事項などの説明となります。

 

そして売買契約の締結となります。

売買契約書には、売買代金や対象物件、対象面積、引渡し時期等が明記されます。

仲介契約締結時に作成した「物件状況等報告書」と「付帯設備表」で物件の状況を再度明確にします。

契約書に署名押印・本人確認後に手付金を受領します。

ご自宅の売却であれば、契約締結後に引越しの準備になります。

 

不動産売買契約 流れ

 

STEP6 物件引渡し・残代金決済

 

売買契約締結後に売却物件にローンの残債がある場合、物件のお引渡しまでに抵当権を抹消する必要がありますので、融資先の金融機関へ手続きをします。

また隣地との境界確認・境界杭復元・確定測量図などが必要となることもあります。

 

契約残金の受領時に固定資産税などの精算を行い、司法書士へ抵当権抹消等の報酬、仲介会社へ報酬の支払いをします。

物件引渡し日に残代金を受領後に、司法書士さんへ登記識別情・報印鑑証明書など登記移転に必要な書類を渡すことで物件引渡しとなります。

 

売却相談に関する便利サイト

 

まとめ

 

投資不動産を購入するためさまざまな物件にアタックをしていますが、なかなか購入することげできません。

運よくめぐりあえた物件でも、条件、日程調整など売主側の意向にそって契約まで進める必要があるので、売主さんは「いいな」と思っていました。

 

ところが売主になってみると「商品」を販売することになるため、事前準備などとても労力がいることが分かりましたので、備忘録もかねてまとめてみました。

みなさまも「よりよい住まいえの買い替え」「相続」「転勤」「資産の整理」など不動産を売却することはあると思いますので、お役にたてるとうれしいです。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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