不動産投資における入居者トラブルリスクを体験しましたのでご報告致します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで【アパート・マンションの入居者募集は確認が大事】なことをご紹介致しました。
こちらのブログ記事になります。
退去時のお部屋の状態は、洗面化粧台、脱衣室、ユニットバスは髪の毛だらけ。
入居期間は１年半位だが、ほとんど掃除をしていないと思われます。
自分の所有している物件ですが、この部屋の状態では住みたいとは考えられない。
また、入居希望者を案内してくれた仲介会社に申し訳なく、【管理されてない物件】とレッテルを貼られてしまいます。
筆者がお部屋を清掃することですぐに入居申し込みがありました。
前入居者の生活感をなくして、清潔感をたもつことが大事ですね。
さて先日管理会社から退去立ち合いがあり、お部屋の状態の報告がありました。
３月２２日の退去で繁忙期ものこりわずかとなっていますので、すぐにでも入居者募集をかけたいと思っていました。
ところが担当者から【あのかわいいお部屋がこんなになるなんて】と報告され、言葉では説明ができないと報告されました。
不動産投資で予見できないリスク、入居者トラブルリスクを体験しましたのでみんさまへご報告致します。
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１ 入居者トラブルリスクとは
入居者トラブルリスクとは、「騒音等の近隣トラブル」、「禁止されているペットを飼う」、「夜逃げ」、「契約人以外の同居」、「部屋を著しく汚す」などのリスクです。
これらは他の部屋の入居者にも影響を及ぼし、他の入居者が退去してしまうこともあります。
入居者トラブルリスクを防ぐには、管理会社にしっかりと入居審査をしてもらうことがポイントとなります。
あまり入居審査を厳しくすると入居者が決まりにくくなるため、オーナーとしてはあまくなってしまいますね。
２ 今回のトラブルとは
「契約人以外の同居」、「部屋を著しく汚す」リスクを体験しました。
2-1 契約者以外の同居
お子様がいらっしゃるシングルマザーで入居希望がありました。
お子様も小学生ということでお部屋もそんない荒らされないと思い、入居審査を承諾しました。
賃貸マンションの定期チャックに伺ったときには、男性から共用部の汚れなどを指摘されましたので、同居されていることが確認されました。
契約書を確認したところ、同居の申請はありませんでした。
2-2 部屋を著しく汚す
玄関扉をあけて電気のブレーカーを入れようと入室した一歩目で、足元にいやな感触がありました。
あわててスリッパをはいて電気をいれてみると、汚れがひどくてヌルヌルと湿っていました。
玄関のフローリング
ユニットバス
システムキッチン
洗濯機バン
居室のクロスここにタイトル
などあげれば切りがないほどのお部屋の状態です。
不衛生なお部屋で同居のお子様の健康状態が心配になります。
３ 新規入居者募集について
管理会社の担当者より、「オーナーがお部屋を見に行くなら私が清掃します。とても中には入れません」と報告されていましたが、「今までも汚部屋は体験しているし、掃除をしておきます」など軽く受け流していましたが、そんなレベルではなかったです。
フローリングの劣化がヒドイのはともかく、フローリング全体にヌメリ感があり、歩くだけで気持ちが悪くなります。
不動産繁忙期ものこりわずかですが、しばらくは積極的な入居者募集は控えることにしました。
４ 原状回復について
4-1 善良なる管理者の注意義務を確認
建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用しなければならず、日頃の通常の清掃や退去時の清掃を行うことに気をつける必要があります。
フローリング全体にヌメリ感があり、洗濯機バン、システムキッチンなど退去時にまったく清掃がされていないため、善良なる管理者の注意義務違反に該当することを管理会社と確認しました。
善管注意義務違反はこちらのブログ記事にまとめてあります。
4-2 原状回復費用
管理会社よりお部屋の状態がヒドイので、直接原状回復する会社に現地を見てもらいたいと報告がされました。
管理会社が責任をもって見積もり依頼ができないのは、現地確認して納得しました。
少なく見積もりしても３０万円以上になるので、退去者との交渉は難攻するのではないかと思います。
５ まとめ
入居者トラブルリスクとして「契約人以外の同居」、「部屋を著しく汚す」を体験することができましたので、みんさまへご報告いたしました。
いずれにしても、他の入居者が退去するほどではなかったことが不幸中の幸いです。
不動産繁忙期が終わってしまうため、原状回復期間に入居場集ができないことは大きな損失となりそうですが、これも大家業のスキルアップとして前向きにとらえていきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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