賃貸住宅の善管注意義務違反の例をわかりやすくご紹介します！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで賃貸住宅の空室対策は、入居者が退去されたお部屋の確認が大事であることを皆様へ報告致しました。
賃貸住宅の空室対策・入居者募集に関するブログ記事
入居者が退去後のお部屋を確認したところ、洗面化粧台、脱衣室、ユニットバスは髪の毛だらけ！
フローリングのワックスはところどころで剥がれていました。
入居期間は１年半位だが、ほとんど掃除をしていないと思われます。
結婚が退去の理由ですが、せっかくの一人暮らしなのに彼女を一度も部屋によべなかたのでは？
この時は自分でお部屋の簡易清掃をし、お部屋の原状回復費用は管理会社の提案にそって、クロスの張替えで経年劣化費用負担、フローリングのワックス剥離とワックス掛け費用を負担することにしました。
賃貸住宅契約書や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にそっての提案であるのでしかたないと思っていましたが、さらに深堀すると【賃借人の善管注意義務】という契約条項がありました。
【賃借人の善管注意義務違反】に該当すれば、入居者の負担となる可能性がありますのでみなまさへ情報共有いたします。
１ 賃借人の善管注意義務とは
賃借人の善管注意義務とは、民法第400条（特定物の引渡しの場合の注意義務）における「善良なる管理者の注意義務」のこととなります。
借りている人は建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って使用しなければなりませんので、日頃の通常の清掃を行う必要があります。
（特定物の引渡しの場合の注意義務）
第四百条 債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。
引用：民法
２ 賃借人の善管注意義務違反とは
賃借人の善管注意義務違反とは借りている人の管理が不十分であったことが原因で、お部屋の劣化や損害等がある場合が該当します。
例えば、部屋の床に飲み物をこぼしたのに放置した結果、フローリングがカビてしまった場合や、雨の吹き込みを放置して窓枠が腐敗した場合などが該当します。
原則は経年劣化等により壊れたり修理・修繕が必要になった場合は、貸している人が修繕する義務があります。
しかし水漏れがあることを知っていて大家さんへ知らせなかったことで、下の階の部屋まで水漏れが拡大したなど、通知義務を怠ったことで被害が拡大した場合には、借りている人が費用を負担することもあります。
Ｑ10 賃借人の善管注意義務とはどういうことですか。
Ａ 賃借人は、賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用する義務が課されており、これを賃借人の善管注意義務といいます。
賃借人は、賃借物を善良な管理者としての注意を払って使用する義務を負っています（民法400条）。
建物の賃借の場合には、建物の賃借人として社会通念上要求される程度の注意を払って賃借物を使用しなければならず、日頃の通常の清掃や退去時の清掃を行うことに気をつける必要があります。
賃借人が不注意等によって賃借物に対して通常の使用をした場合よりも大きな損耗・損傷等を生じさせた場合は、賃借人は善管注意義務に違反して損害を発生させたことになります。
例えば、通常の掃除を怠ったことによって、特別の清掃をしなければ除去できないカビ等の汚損を生じさせた場合も、賃借人は善管注意義務に違反して損害を発生させたことになると考えられます。
また、飲み物をこぼしたままにする、あるいは結露を放置するなどにより物件にシミ等を発生させた場合も、賃借人は善管注意義務に違反して損害を発生させたことになると考えられます。
なお、物件や設備が壊れたりして修繕が必要となった場合は、賃貸人に修繕する義務がありますが、賃借人はそのような場合には、賃貸人に通知する必要があるとされており、通知を怠って物件等に被害が生じた場合（例えば水道からの水漏れを賃貸人に知らせなかったため、階下の部屋にまで水漏れが拡大したような場合）には、損害賠償を求められる可能性もあるため、そのことにも注意が必要です。
契約時に交付すると思われる「入居のしおり」等には、賃借人の適正な住まい方に関するわかりやすい解説等が掲載されていますので、是非ご確認ください。
３ 管理会社の対応
今回も同様に管理会社より原状回復費用として、クロスの経年劣化費用とフローリングのワックス剥離とワックス掛け費用をオーナーが負担してほしいと連絡がありました。
前入居者が退去前（お部屋の内見ぜず）に入居申し込みがあり、『原状回復工事をはやくすませて新しい入居者と契約したい』とうれしい悲鳴でもあります。
しかし、窓際などのフローリングの状態やトイレの使用状況、退去時に清掃がほとんどされていないことが、退去者が善管注意義務違反に該当するのではないか。
フローリングのワックス剥離とワックス掛け費用は、退去者の負担ではないかと協議してほしいと連絡しました。
注 上の写真と下の写真は同じお部屋のフローリングです。
トイレは醜いので写真を添付しません。
４ 退去者の対応
日常の清掃・退去時の清掃を怠っていたことを認めでいただき、経年劣化も含めて原状回復費用は全額退去者が負担となることを承知しますとのことでした。
国立大学病院のお医者様で、年収が〇〇〇〇万円以上と高属性もあり、すんなりと合意することができました。
５ まとめ
管理会社としては退去者と原状回復費用でもめたくないため、オーナーが負担してくれたほうがお金の回収も含めて簡単だと思います。
管理会社の立場もありますが、現地を確認するとさまざまな気付きがあり、成長できると思いますので、みんさまもいかがでしょうか？
管理会社と仲介会社のお陰であることは重々承知していますが、ここ最近内見しないで入居申し込みあることもうれしい悲鳴ではありますが、募集条件を見直しをしたいと思います。
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