不動産投資のリカバリーについてとても参考になる書籍【不動産投資リカバリーの実戦的方法】をご紹介いたします
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
賃貸マンション２棟を新築し、新たに新築賃貸マンション用地を２ケ所購入できました。
そのうち１棟売却することに成功し、財務体質も安定してきました。
新築計画中も含めて新築マンション３棟３９室になる予定で、さらに５棟目の新築賃貸マンション２０室を企画しています。
とはいっても、一棟目の新築賃貸マンションは竣工から満室になるまで半年以上もかかり、非常に苦戦しました。
そのため２棟目の新築計画は３年後に着工することになり、一棟目の反省をいかすことで、２棟目は順調に満室経営ができました。
投資活動にはリスクがありますので、そのリスクを上手にコントロール・リカバリーできれば、リターンが生まれる可能性が高くなります。
不動産投資のリカバリーについて事前に理解していると不動産投資がしやすいですね
【不動産投資リカバリーの実戦的方法】の書籍は大変参考になりました。
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特に「あなたが儲からない５つの間違い」は大変共感しましたので、みなさまへご紹介致します。
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１ 不動産投資の成否は入口で決まる
不動産投資が成功か失敗かは、入口（購入時）で９割以上決まります。
失敗とは何を指すのでしょうか
・想定した家賃収入が得られない
・想定外の出費がある
など考えられます。
筆者も一棟目の賃貸マンションは、想定した家賃収入が得られず募集家賃を下げることで収入が安定しました。
思ったよりは儲からなかったけど、収支がマイナスにならないためリカバリーが上手くいきました。
２ あなたが儲からない５つの理由
2-1 営業マンの嘘を見抜けなかった
中古の物件を購入すれば、必ず修繕費が発生します。
人間が年をかさねるごとに医療費がかかると同じですね。
「自己資金なしで毎年３００万円の収入になります」、「瑕疵担保責任で２年間保証があります」など言われることがあります。
しかし、ある日突然水漏れが起きて、防水や外壁塗装などの修繕に多額のお金がかかってきますので注意が必要です。
2-2 実質利回りを理解していなかった
表面利回りが高いのに、実質利回りが低いことがあります。
購入時のシュミレーションと運用時の実績にギャップがあることです。
かかる費用では清掃費や消防点検費、貯水槽の清掃費などを計算していないことがあげられます。
また収入では過去の募集賃料では再募集ができずに、想定以上に募集家賃を下げなければならないことがあります。
どんな設備にメンテナンス費用がかかるか、現在の募集家賃でシュミレーションすることが必要です。
2-3 修繕費用を計算に入れていない
「瑕疵担保責任で２年間保証がありますので安心ですよ」ということは「２年後は知りません」という意味になります。
２年間の応急措置は対応していただけますが、根本的な解決をすることはないと思います。
そのため前述したとおり、ある日突然水漏れが起きて、防水や外壁塗装などの修繕に多額のお金がかかってきます。
また大きなお部屋ほど原状回復費用がかかってきます。
退去したお部屋を元の状態に戻すために発生するコストですが、３ＬＤKなど８０m2位のお部屋では１００万円位かかる可能性があります。
これだけ高額になると直したくてもなおせない、結果入居募集ができなくなるというサイクルになってしまいます。
2-4 ＡＤを理解していない
ＡＤは入居者募集する際の「Advertisement」の略称で、広告料のことです。
管理会社などが入居の契約をした際に、募集時の家賃１ケ月単位で支払います。
そのためＡＤは円単位でなく、〇ケ月という月単位となります。
家賃５万円の物件でＡＤ１ケ月であれば、５万円の支払いとなります。
ところが地域によってはそのＡＤが２ケ月分になったり３ケ月分になったりします。
競争が厳しい地域では５ケ月が当たり前であることもあります。
ＡＤ５ケ月では、１年間１２ケ月入居していただいても、７ケ月分の家賃しか実質の収入がありません。
2-5 サブリースを理解していない
サブリースはサブリース会社は借り手なので、いつでも解約はできます。
１０万円で賃貸してオーナーに９万円支払うことで経営していますが、募集条件が厳しいところは、５万円で賃貸して９万円をオーナーに支払っていることもあります。
そのまま運営して５０万円を家賃保証をし、しばらくしてからサブリースを解約して、ある日突然家賃収入２５万円になることもあります。
世間をにぎわせた「〇〇ちゃの馬車」がこのようになっていました。
３ 失敗の解決策【稼働率・家賃】をあげる方法
3-1 ライバル物件の調査と差別化
市場調査を行うことにより、募集条件が適正化を見極めます。
ライバル物件の差別化はハード「物件そのもの」とソフト「条件」となります。
ライバル物件の調査をするのは相場家賃を知るためであり、原状把握のために市場調査を行います。
3-2 徹底したアパート・マンションの清掃
エントランス・廊下・駐車場などの「共有部」は特に徹底して清掃しましょう。
ゴミ出しのルールを徹底することで、不法投機も少なくなります。
ディズニーランドのように、キレイな場所は汚しにくくなりますね。
そのためには常に清潔さを保っておきましょう。
3-3 敷地内の整備
不法駐車は民事の取り扱いとなるため、警察は介入できません。
入居者の車であれば、「次に停めたら損害賠償請求をする」ことを連絡し、外部の車であれば「不法駐車常習犯、〇月〇日〇時頃、この車が停まっていた」という紙を貼り付けます。
不法駐輪は「管理ステッカー」で入居者のものかを特定し、ステッカーがない場合は車と同様な紙を貼り付けます。
3-4 プロパンガスへの切り替え
プロパンガスへ切り替えると、紹介料がもらえたりエアコンや給湯器などをサービスしてくれます。
最近は宅配ボックスやメールボックスなどのサービスも受けられます。
3-5 オーナー直筆のメッセージカード
契約から１年経過したときに、「何か不備はございませんか？お困りごとがあったらいつでも連絡ください」とオーナーの携帯番号を記載したお手紙をお送りします。
携帯電話番号を記載しても、あまり連絡はないようです。
入居者の生の声が聞けることもあり、また入居者を大切にしていることが伝わります。
3-6 退去時コストの削減
退去時の原状回復費用は通常使用の場合は、退去者に請求することは難しいです。
そのためルームクリーニング費用やエアコンのクリーニング費用は契約書にきちんと明記します。
また備品の紛失費用なども契約書に記載することで、修繕費用のコストを削減できます。
3-7 入居時に費用がかからないが退去時に精算する
通常の賃貸契約では敷金・礼金などが初期費用がかかりますが、「出ていくときのお金は高いけど、その代わり初期費用を安くする」として、敷金・礼金をいただきません。
入居者は初期費用に大きな関心はありますが、退去時まではほとんど考えていません。
そのため契約時にルームクリーニング費用などを、少し高めに設定し契約します。
仮に退去者が払われなくても、契約に設定されていれば家賃保証会社が保証してくれます。
3-8 家賃の見直しをする
ランニングコストを限界まで下げたら、家賃のアップを狙いましょう。
管理会社は家賃を下げることを提案します。
それは家賃を下げた方が入居が決まりやすいからです。
しかし家賃アップできれば収支は改善されますので、まずは一部屋でも家賃アップの実績をつくりましょう。
４ 不動産投資リカバリーの実戦的方法の概要
不動産投資をしているけれどあまり儲からない、もしくは収支がマイナスになっている、そんな人に対してリカバリーの実戦方法がまとめられています。
しっかりとリカバリーできるならば、それは相当に強い武器になります。
これから不動産投資をはじめる方でリスクを心配している方、不動産投資で失敗して「もうダメだ」と思っている方、漠然と不安を抱えている方、「もしかして失敗をしているのかも……」と心配されている方には、とても分かりやすく解説されています。
著 者 ：細田 法人
発行人 ：大西 強司
編集 ：とりい書房
執筆協力 ：布施ゆき
デザイン ：野川育美
印 刷 ：音羽印刷株式会社
発行元 ：とりい書房
初版発行：2021年11月6日発行
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５ まとめ
ここで紹介したことはこの本の一例にすぎません。
みなさまが読めば、もっともっと多くのことに気が付くと思います。
投資活動にはリスクがありますので、そのリスクを上手にコントロール・リカバリーできれば、リターンが生まれる可能性が高くなります。
不動産投資のリカバリーについて事前に理解していると不動産投資がしやすいですね。
あなたが儲からない５つの理由や失敗の解決策【稼働率・家賃】をあげる方法はとても共感いたしました。
【不動産投資リカバリーの実戦的方法】はとても参考になりましたので、みなさまへご紹介致します。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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