マイホーム購入・不動産投資で記載されている告示事項とは
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
不動産投資やマイホーム購入の広告をみていると、「告知事項あり」と記載されていることがあります。
不動産投資の指標である利回りが高く、マイホームでも人気のあるエリアであるにもかかわらず、お値段が安く設定されていることが多いと思います。
「お得な物件」と考える前に、不動産取引における物件の瑕疵（通常あるはずの性能を発揮できない不具合や欠陥のこと）の種類と、広告に記載されている告知事項の意味を確認しましょう。
このブログでは、物件の瑕疵（通常あるはずの性能を発揮できない不具合や欠陥のこと）の種類と広告における告示事項の内容を皆様と情報共有していきます。
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１ この記事を書いている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ 物件の瑕疵の種類
不動産取引において、瑕疵とは「欠陥」や「不具合」を意味する言葉で、物件の物理的な問題だけでなく、物件を利用するうえで不都合がある周辺環境も含めて瑕疵という言葉を使っています。
「法的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」の四種類があります。
2-1 法的瑕疵
法的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法によって、建物の大きさや土地の利用に制限がある物件となります。
具体例としては再建築不可物件です。
再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たされていないため、建物の建て替えができません。
法律の制限によって建物の活用に制限がある物件となります。
不動産投資の上級者になると、再建築不可の物件を割安で購入して、建物をリフォームして高い利回りを実現する方法や、隣地の土地所有者から、何年後、何十年後に土地を取得して、再建築可能にすることで、高い利益を上げている不動産投資方法もあります。
2-2 物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、シロアリによる被害や雨漏りなどの物理的な欠点となります。
人が住んでいないと建物は、小さな変化に気が付かずに痛みが進んでいきます。
売り出し時にあった傷や痛みだけでなく、売りに出し後に発生した傷や痛みを含めた物理的な欠陥をといいます。
また、建築基準法の改正による建物耐震基準も含まれます。
物理的瑕疵には、建物だけでなく土地も含まれます。具体的には、土壌汚染や地中の障害物も含まれており、物理的瑕疵と判断される場合があります。
不動産取引の売買条件で、売主が個人の場合は、瑕疵担保免責条項がある場合もありますので、重要事項説明で確認が必要となります。
2-3 環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、周辺に嫌悪施設があること、異臭や騒音などの公害が発生する施設があるため、土地建物を利用することで支障があると考えられる周辺環境のことです。
嫌悪施設とは、葬儀場や墓地、風俗施設、反社会勢力の拠点等で、地価が下がり治安が悪化して、土地の価格に影響がある施設のことです。
異臭や騒音などの公害を発生させる懸念のある施設とは、下水処理場やゴミ処理場、産業廃棄物処理施設、大型トラック等で大気汚染を引き起こす工場などです。
不安感や不快感を与える可能性のある施設を指しています。
人によっては気にならない方もいますので、お得な物件になる可能性はあります。
2-4 心理的瑕疵
心理的瑕疵は買主が対象物件を購入するうえで、心理的に障害となるような問題のことです。具体的には、過去に自殺や殺人事件、火災事故、死亡事故があった「事故物件」です。
自然死は、マイホームでは心理的瑕疵に該当しない場合もあります。
ただし、賃貸物件の場合には、入居者が自然死も含めて死亡した場合には、次の入居者に対して死亡した事実と内容を告知しなければなりません。
建物だけでなく、火災事故や、近隣の土砂崩れ、川の氾濫等水害などの災害があった土地も心理的瑕疵となります。
事故物件については「事故物件公示サイト」で確認できます。
環境的瑕疵と同様、人によっては気にならない方もいますので、お得な物件になる可能性はあります。
３ 告知事項とは
法律で、土地や建物を売買する時の「重要事項説明」において、土地建物などの欠陥や過去に起こった事件事故、周辺環境についてなど、購入者の最終決定を妨げるような悪い情報を説明しなければなりません。
そのため物件の瑕疵（通常あるはずの性能を発揮できない不具合や欠陥）については重要事項説明をしなければなりません。
４ まとめ
いかがでしたか。
不動産投資やマイホームを購入する広告には、「告知事項あり」と記載されていて、割安な物件が販売されていることがあります。
告知事項には、物件の瑕疵（通常あるはずの性能を発揮できない不具合や欠陥）のことが記載されています。
再建築ができない物件や、嫌悪施設がある物件、過去の事故等がある物件となりますが、不動産投資の上級者や、その瑕疵（通常あるはずの性能を発揮できない不具合や欠陥）が気にならない方にとってはお買い得となります。
告知事項の内容とご自身の考えで、お買い得物件を見つけましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
↓はげみになりますのでお願いします。
