マイホーム購入・不動産投資で、土地の売買価格はどうきまる？
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
マイホーム購入や、不動産投資で資産運用をはじめるにしても、値段が高いものを買っても意味がありませんね。
普段お買いものする場合でも、バーゲンセールや、少しでもお安い価格を、ネットで調べて購入していると思います。
マイホーム購入や、不動産投資で資産運用すると考えた時に、金額が高額なため、高く買ってしまうとおおきな損をしてしまいます。
お値段が「高い」のか「安い」のか、値段が適正なのか、非常に難しい問題ですね。
土地は、日用品、食品等の生活必需品や、株式投資のように同じものが他にありません。
そのため、売買のお値段をきめるために、目安となる価格が４種類あります（場合によっては５種類ですが）。
土地取引価格の目安となる「一物四価」について、皆様と情報を共有します。
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１ この記事を書いている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ 一物四価とは
「公示地価」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」、「実勢価格」が一般的です。
それに「基準地標準価格（都道府県地価調査価格）」をいれて「一物五価」という場合がありますが、大きなくくりでは「公示地価」に含まれると思います。
３ 公示地価とは
土地取引価格の指標であり、全国の主要な地点を、国土交通省が公表しています。毎年1月1日の更地としての価格を鑑定して、３月下旬に公表しています。
「基準地標準価格（都道府県地価調査価格）」も一般の土地取引価格の指標とであり、都道府県により、毎年7月1日の価格を鑑定して、9月下旬頃に公表しています。
公示地価が1月1日時点の価格に対し、基準地標準価格（都道府県地価調査価格）は7月1日の価格をあらわしており、公示地価と基準地標準価格（都道府県地価調査価格）を比べることで、価格が「上昇」しているか、「下降」しているかの方向性が確認できます。
不動産鑑定士が鑑定して適正価格ですが、主要地点だけで公表しているため、地点が少ないこと、土地の形等の個別要素の影響が大きい場合には、参考にできない場合があります。
公示価格・基準地標準価格は土地総合情報システムで確認できます。
４ 相続税路線価とは
国税庁が、土地の相続税や贈与税の計算基礎となる価格として、毎年1月1日を基準日とし、7月初旬頃に公表しています。
相続税路線価は道路に価格を付けて、所有地に面している道路に付いた価格に、土地の面積を掛けて、相続税を計算する際の評価額を計算するためにあります。
公示地価の80％を目安に決定されています。
計算方法や各種補正が複雑な場合があるのが欠点です。
５ 固定資産税評価額とは
固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの税金の計算基礎となる価格です。
全国のほとんどの土地が対象となっており、3年ごとに1月1日時点の価格が更新されます。
3年間で価格が大きく変動している場合は、修正することがあります。
また、土地・建物の所有者等へ通知され、公表されるものではありません。固定資産税評価額は公示地価の70％を目安に決定されています。
農地・山林等は評価額が低い評価、道路に接していない宅地が高い評価、等価格の実情と開きが大きい場合があります。
６ 実勢価格とは
土地取引の目安に使われるか、税金の計算の際に利用されるものになります。
土地売買価格は、「買いたい人」と「売りたい人」が合意すれば売買が成立します。
おおげさにいえば、まぐろの取引で「1億円」という値段がつくように、時価の取引となります。これを「実勢価格」と呼んでいます。
取引がなされた金額が実勢価格になるため、不動産広告に掲載されている価格が「実勢価格」となるわけではありません。
広告には、売主が希望する売却価格をもとに、価格が載せられています。そのため、公示価格を目安として、周辺の取引事例を参考にしながら、購入金額を検討するになります。
↓まずは情報をあつめましょう
７ まとめ
日常的な買い物と違い、不動産投資で資産運用をはじめるには、価格が「高い」のか「安い」のか、非常にわかりずらいと思います。
マイホーム購入や不動産投資における不動産取引のうち、土地についてのさまざまな価格「一物四価」をご紹介しました。
四価のうち「実勢価格」以外は公的な指標であるので、実勢価格を検討するための指標として活用しましょう。
筆者も株式投資の運用でマイホームの借入金を返済して、「一物四価」を勉強して不動産投資を始めました。
不動産投資で資産運用は、資産を活用する「お金を働かせる」ことにで、資産「お金」を増やすことになりますので、取引の価格が重要となってきます。ご自身で判断することが大切となりますのでがんばりましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
↓はげみになりますので宜しくお願いします。
