目指せフルローン獲得！不動産投資で銀行融資の審査に必要な書類を整理しましたのでご紹介いたします。
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで【３棟目の新築マンションの事業計画（ＩＧー１）】についてご紹介しました。
３棟目の新築マンションの事業計画（ＩＧー１）のブログ記事
土地売買契約の条件で、隣地にある赤道を同時に購入することになっています。
売主様が市へ土地の払い下げ申請をしていますが、６ケ月以上経過してもなかなかすすみません。
そのためパートナーである建設会社が、直接市長へ相談してくれました。
するとあっというまに市と売主様の売買契約が締結されました。
一人では解決できないこともたくさんありますので、これからも信頼できるパートナー関係を構築していきたいと思います。
さて売主様が売買契約を締結したので、いよいよ土地決済に向けて準備をしなくてはなりません。
通常は事業計画の事前審査・銀行融資内諾があれば、ほとんど準備する資料はありませんが、今回は事前審査・融資内諾からほぼ１年を経過したため、融資銀行の稟議決済が取り直しとなりました。
フルローンの獲得を目指し、不動産投資で銀行融資審査に必要な書類を整理しましたので、みさなまへ情報共有いたします。
1 銀行融資の審査に必要な書類
1-1 事業に関する書類
事業計画書
事業の収益性や建物に関する担保評価がされます。
事業計画の事前審査からほぼ１年を経過したため、建設会社の見積書・工程表を再提出しました。
土地購入予定の登記簿謄本・公図
土地の担保評価がされます。
今回は事業計画の事前審査・銀行融資内諾がでているため、土地売買契約書・重要事項説明書の写しもあわせて提出しました。
1-2 個人の属性に関する書類
預金通帳
個人の所有する金融資産が評価されます。
生活用の銀行口座や貯蓄用の銀行口座、会社で給与天引している社内預金など、原本確認してから写しを提出しました。
株式や投資信託
個人の所有する金融資産が評価されます。
所有株式や所有投資信託など、ネット証券の画面の写しを提出しました。
自宅の土地・建物の固定資産税評価額
個人の所有する実物資産が評価されます。
固定資産税納税通知書の写しを提出しました。
確定拠出型年金
日本銀行で個人の金融資産の対象となっています。
資金循環統計のFAQ : 日本銀行 Bank of Japan
金融機関によっては個人の所有する金融資産として評価されますので、年金クラブの写しを提出しました。
確定給付型年金（企業退職金予定）
確定拠出年金と同様に日本銀行で個人の金融資産の対象となっています。
金融機関によっては個人の所有する金融資産として評価されますので、会社が発行する退職金総額の写しを提出しました。
課税証明書
市町村が発行する年収の証明書となり、個人の属性が評価されます。
電子交付された源泉徴収票は偽造することができますが、課税証明書は市が発行するため偽造できません。
最近では源泉徴収票の代わりに提出を求められます。
社員証、保健証
源泉徴収票の偽造問題があったため、原本提示後に写しを提出しました。
その他
解約による払戻金や満期金がある生命保険は、貯蓄性があることから金融資産とされます。
たとえば学資保険は該当します。
1-3 法人に関する書類
定款（ていかん）
定款とは会社における「憲法」のようなものです。
会社が組織として成立するための大切な規約をまとめたものであり、会社に必ず1つ必要な書類となります。
【どんなことをしてお金を稼ぐのか】、【会社の責任者はだれか】など記載されています。
融資が目的以外に使われないか審査されます。
決算書３期分
法人の財政状態や経営成績が評価されます。
預金通帳原本
法人の所有する金融資産が評価されます。
賃貸マンションの土地・建物の固定資産税評価額
法人の所有する実物資産が評価されます。
固定資産税納税通知書の写しを提出します。
納税証明書
国に納める税金だけでなく、県や市に対する税金が正しく納税されているか証明する必要があります。
レントロール
物件の住戸ごとの契約情報一覧表で、法人の収益性が評価されます。
２ 金銭消費貸借契約書の締結時に必要なもの
2-1 個人に関する書類
印鑑証明書
法人で融資を受ける場合であっても、社長が連帯保証人になることがあります。
2-2 法人に関する書類
登記簿謄本、印鑑証明書
会社が正式に登記を行っている証明書になります。
３ 赤道の払下げ進捗状況
赤道は土地の地番がないため所有する市が土地登記をします。
土地の登記簿謄本を確認すると、
なんと３ケ月以上前に登記されていました。
働き方改革が浸透され、時間外労働（残業）がきちんと管理されていますね！
うらやましいです。
順調に売買契約締結がされ、売主様へ所有権が移転されました。
売主様は土地売却の準備が完了です。
４ まとめ
すでに事業計画の事前審査・融資内諾がでているとはいえ、ほぼ１年を経過したため融資銀行は稟議の取り直しとなり安心できません。
とは言え、できることは融資の審査に必要な書類や、融資の審査が有利になるような資料を提出することしかできません。
当初は確定拠出型年金・確定給付型年金（企業退職金予定）の提出は求められませんでしたが、自主的に提出したところ毎回提出を求められるようになりましたので、金融資産として評価いただいているようです。
納税証明書や登記簿謄本、課税証明書など平日にしか取得できないものもありますが、郵送などを活用して、フルローン獲得を目指したいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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