不動産を売却するにはタイミングで税金が大きく変わります。あわてずに流れを確認して売却しましょう！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
9月9日（水）記事で【不動産投資で中古戸建て投資が人気な理由とは？】で投資不動産を購入するメリットをご紹介しました。
9月9日（水）記事
この記事では、「マイホームを購入したけど、転勤で自分の家にすめない」,「子供が大きくなったためマイホームが手狭になった」、土地建物相続した人で「自分の実家に帰りたいけど、子供達は反対している」、「賃貸したいけど、それなりのリフォーム費用がかかる」、「誰もすんでなくても、固定資産税などの税金や維持費がかかる」など、個人で所有する不動産の売却を検討している方は、タイミングによって税金が大きく変わってきますので、みなさまと情報共有したいと思います。
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- １ この記事をおすすめする人
- ２ 不動産を売却する時にかかる税金
- ３ タイミング（その１）/短期譲渡所得・長期譲渡所得
- ４ タイミング（その２）/居住用不動産を売却時の特例
- ５ タイミング（その３）/１０年超の保有の居住用不動産を売却時の特例
- ６ タイミング（その４）/相続不動産の売却タイミング
- 7 まとめ
１ この記事をおすすめする人
・個人所有で不動産投資をしている方
・マイホームを購入したが、サラリーマンの転勤等でマイホームに住んでいない方
・家族の成長に伴いマイホームが手狭になり、買い替えを検討している方
・相続した実家の土地や建物があるが住む予定がない方
２ 不動産を売却する時にかかる税金
2-1 譲渡所得税
不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられ、売却時のタイミングで大きく税金が変わります。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
「売却価格」＝売った値段
「取得費」＝買った値段＋諸費用－原価償却費
「譲渡費用」＝仲介手数料、印紙税、立退料、取壊し費用など
「取得費」は買った時の金額と、買った時の費用（仲介手数料、印紙税など）を合わせたものです。
建物については、時の経過によって建物の価値が下がることを考慮して「減価償却」を行います。
買った値段がわからないときには、取得費は売却価格の５%とみなされます。
例えば、4,000万円で売れたなら、取得費は２００万円となり、5％ルールで計算すると、取得費はかなり安くなるので、税金が高額になる可能性があります。
相続等で引き継いだ不動産では、書類を見つけるのは困難かもしれませんが、売買契約書や領収書を探してみましょう。
2-2 印紙税
どんなタイミングでも税金の金額はかわりません。
３ タイミング（その１）/短期譲渡所得・長期譲渡所得
不動産の所有期間で税率が変わります。
・所有期間が５年以下の場合(短期譲渡所得)
所得税＋住民税＝３９．６３％
・所有期間が５年超の場合(長期譲渡所得)
所得税＋住民税＝２０．３１５％
譲渡所得が3,000万円の場合の譲渡所得税の比較
11,889,000円（５年以下）
▲6,094,500円（５年超）
5,794,500円
☆個人所有で不動産投資をしている方は、不動産の所有期間が５年超で売却すると税金がお得です。
４ タイミング（その２）/居住用不動産を売却時の特例
「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家や敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除がされます。
適用要件
・譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないこと
・売却時に主として住んでいる自宅としていること
・居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
（建物を解体した場合、上記の範囲以内で建物解体日から1年以内に土地の売買契約をすること）
・単身赴任等で居住していない場合には配偶者等が居住していること
所有期間が５年超で、居住しなくなった日から３年後の年度末に売却
・譲渡所得が3,000万円の場合
30,000,000円（譲渡所得）
▲30,000,000円（特別控除）
０円（課税譲渡所得）
０円（所得税＋住民税）
☆マイホームを購入したが、サラリーマンの転勤等でマイホームに住んでいない方は、賃貸開始から３年後の年度末までに売却すると税金がお得です。
５ タイミング（その３）/１０年超の保有の居住用不動産を売却時の特例
居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共10年超だった場合は、3,000万円の特別控除に加えて税譲渡所得6,000万円まで税率が14.2%に軽減されます。
譲渡所得が4,000万円の場合
・所有期間が５年以上１０年未満の場合
40,000,000円（譲渡所得）
▲30,000,000円（特別控除）
10,000,000円（課税譲渡所得）
2,031,500円（所得税＋住民税）
・所有期間が１０年以上の場合
40,000,000円（譲渡所得）
▲30,000,000円（特別控除）
10,000,000円（課税譲渡所得）
1,420,000円（所得税＋住民税）
☆家族の成長に伴いマイホームが手狭になり、買い替えを検討している方は所有期間が１０年超で買い替えした方が税金はお得です。
６ タイミング（その４）/相続不動産の売却タイミング
6-1 相続開始から１０ケ月以内に売却を検討
所得税などに「バイト代が〇〇万円を超えると税金がかかる」などいわれているように、相続税についても同様に「基礎控除」があります。
相続税も基礎控除を超えれば相続税がかかり、基礎控除の額内であれば相続税がかかりません。
相続財産の総額が基礎控除を超えて相続税が発生する場合には、相続財産である不動産の売却をすると税金がお得になることがあります。
不動産を売却金額とその不動産の相続税評価額より低い場合、相続税の申告期限までに現金化したうえで、その売却金額について相続税を支払うほうが、税額が低く抑えられることがあります。
6-2 相続した日から３年以内に売却を検討
「相続した不動産は3年以内の売却すべき」とよく定説のように言われています。
これは通常不動産を売却して利益が出ると「譲渡所得税」がかかりますが、相続税を納税した人は、相続した不動産を3年以内に売却すると「相続税の取得費加算の特例」という減税制度があり、譲渡所得税が少なくなることがあります。
☆相続不動産の売却については専門的な知識が必要なため、こちらのサイトがご参考になります。
ベンチャーサポート不動産株式会社のサイト
☆相続した実家の土地や建物があるが住む予定がない方は、「相続開始から１０ケ月以内」と「相続した日から３年以内」で売却を検討すると税金がお安くなることがあります。
7 まとめ
いかがでしたか
不動産を売却するにはタイミングが重要で、同じ金額で売却できても税金が大きく変わってきます。
急に不動産を相続した場合は、管理や維持費が大変ですよね。
しかしあわてて不動産を売却すると、もったいないことになりかねませんので、お手持ちの不動産の状況を確認して、よりよい条件で売却しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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