不動産投資における収益価格や利回りとは
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
不動産投資の投資を始めようと思っても、「価格が適正か」を判断するのは非常に難しい問題だと思います。
特に販売価格が○○百万から○○億円と高額であり、「借金」なんて、と「はじめの一歩」がふみだせない方が多いと思います。
そこで前回のブログで情報共有した積算価格と同じように、重要な不動産取引価格の指標となる「収益価格」と不動産取引における「利回りに」ついて、皆様と情報を共有していきたいと思います。
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１ この記事を書いている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ 収益価格とは
土地建物の収益性を評価した金額のことです。
土地や建物が将来生み出すだろうと予測する純利益から算出する方法と現在の土地や建物を総合して価値を算出する方法があります。
このような収益価格の算出方法を「収益還元法」といいます。
2-1 収益還元法の種類
・直接還元法
・ＤＣＦ法
ＤＣＦ法は専門的な知識が必要で、活用される場面は非常に限られています。専門家に必要なスキルであるため、ここでの説明は省略します。
具体的には、不動産鑑定評価の不動産鑑定士が様々な角度での不動産価格の検証すること。金融機関が不動産評価をする場合や会計上の固定資産の減損損失の判定のために検証する等が該当します。
３ 積算価格との違い
3-1 算出方法が違う
「収益価格」は収益還元法という算出方法を利用するのに対して、「積算価格」は原価法という算出方法を利用します。
3-2 評価をする着目点が違う
収益価格は、土地や建物の不動産から生み出される家賃などの「収益面」に着目し、主に不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用されます。
一方、積算価格は建物を再建築する場合の「費用面」に着目し、金融機関等の担保評価などの不動産価格を算出するために利用されます。
4 収益還元法の直接還元法とは
直接還元法とは、通常一年間における純利益を還元利回りで割って算出します。
4-1 計算式
・収益価格＝純利益÷還元利回り
4-2 純利利益とは
年間の純利益とは、家賃収入から管理会社へ支払う管理費や固定資産税、管理会社手数料などの諸経費を差し引いたものです。
諸経費の具体例な以下のとおりとなっています。
・固定資産税・都市計画税
・火災保険・地震保険に加入した場合の保険料
・不動産管理会社に支払う管理費・修繕積立金
・不動産会社へ支払う仲介手数料
・融資を受けた場合の元本返済金と借入金利息
4-3 還元利回りとは
投資額に対する年間の家賃収入の割合のこととなります。不動産が得られる純利益から不動産の収益価格を算出するために利用されます。
類似取引事例や公表データーで算出します
4-4 収益価格での計算例
・家賃収入が毎月30万円
・1年間の諸経費が150万円
・還元利回り5%
(30万円×12ヶ月−150万円) ÷5%＝4,200万円
5 不動産投資における利回りとは
5-1 不動産投資における利回の種類
・実質利回り
・表面利回り（不動産取引で通常いわれている利回り）
実質利回りは収益還元法の還元利回りと同様純利益で算出されます。
一方表面利回りは純利益ではなく、家賃収入総額で算出されます。
5-2 実質利回りと表面利回りの計算例（3-4の例を参照）
・実質利回りでは
(30万円×12ヶ月−150万円)÷4,200万円＝5％
・表面利回りでは
(30万円×12ヶ月) ÷4,200万円＝8.571％
このように本来の収益価格の算出方法と、不動産投資で通常いわれている表面利回りでは大きな開きがあります。
6 不動産取引の利回りの活用
収益還元法で還元利回りの算出方法としては、類似取引や公表データーが活用されていますので、不動産投資の利回りにも同様に類似取引や公表データーを活用しましょう。
公表データーはなかなか活用できませんが、同じような立地や間取り等、他の物件の利回りを確認しましょう。
紹介された物件と比較して価格交渉に活用しましょう。
7 まとめ
いかがでしたか
不動産投資において重要な指標となる収益価格と利回りについてご紹介しました。前回にご紹介した積算価格ともに収益価格は、不動産投資の重要指標のひとつとなります。
本来の収益価格と不動産取引における利回りの違いをよく理解し、不動産取引の価格交渉に活用してきてはいかがでしょうか。
最後までお読みいただきありがとうございます。
↓はげみになりますのでよろしくお願いします。
