マイホーム購入・不動産投資における積算価格とは
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
不動産投資をはじめようとすると、「積算価格は○○円です」、「積算評価が高いので、融資に有利です」等の広告や宣伝を見かけると思います。
「不動産屋の専門用語で書かれていても、専門用語で説明されても、なんかだまされているのでは」と疑ってしまいますよね。
不動産投資において「積算価格」は非常に重要ですので、この記事で皆様と情報を共有していきたいと思います。
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１ この記事を書いている人
宅地建物取引士：よしきさん
２ 積算価格とは
積算価格とは土地と建物を現在の価値でそれぞれ評価し、それを合計した評価額のことを言います。
積算価格の算出方法を「原価法」とよばれています。
土地の価値の評価の方法としては路線価や国土交通省の公示価格を利用して価格を算出します。
建物の評価はあらためて新築した場合の価格をもとに、その価格に残化率（価値が０になるまでの年数に対する新築から経過した年数の割合）を掛け合わせたものから算出されます。
「土地」と「建物」にそれぞれの価値を査定して、土地の形状等で修正した価格のことをいいます。
特に銀行さんが担保価値評価として利用しているため、不動産投資においては重要な指標となります。
３ 土地の積算価格
3-1 土地の積算価格の計算方法
・土地積算価格＝「公示地価または相続税路線価」×土地面積
各金融機関によって使う指標が違いますが、公示価格は、主要な地点のみ国土交通省が公表しているため、相続税路線価で考えた方がわかりやすいと思います。
↓くわしくはこちらにブログを参考にして下さい。
3-2 土地積算価格を具体的に計算してみましょう
・土地面積200㎡
・相続税路線価が30万円/㎡
200㎡×30万円＝6千万円
3-3 土地積算価格の修正とは
土地の価格は、土地の形状や立地によって、評価が変わる場合がありますので注意が必要です。
具体的には、道路との接続面積が小さい細長い土地や、同じように道路との接続面積が小さい旗竿地、工業地域に属する土地等の評価は減額修正します。
一方、道路に二面接続している角地や、商業地域に属する土地等の評価は増額修正します。
難しくなってしまうので、不動産投資物件を検討する積算価格は、旗竿地等で土地の利用価値が極端に悪くない場合を除き、気にする必要は無いと思います。
４ 建物の積算価格の計算方法
4-1 建物の積算価格の計算方法
同じ建物を新築した場合の再調達価格に、新築時から築年数で価値の減少を考慮して計算します。
・建物積算価格＝再調達価格×延床面積×｛（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数｝
同様の建物を新築した場合の価格が、再調達価格×延床面積
築年数で価値の減少が、｛（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数｝
4-2 再調達価格は
建物の構造によって以下になります。
・鉄筋コンクリート（RC）：20万円/ｍ2
・重量鉄骨（S）：18万円/ｍ2
・軽量鉄骨：15万円/ｍ2
・木造：15万円/ｍ2
4-3 法定耐用年数とは
減価償却の年数は法律で決まっており以下となります。
- 鉄筋コンクリート（RC）：47年
- 重量鉄骨（S）：34年
- 軽量鉄骨27年
- 木造：22年
4-4 建物の積算価格の具体的に計算してみましょう
・建物構造はコンクリート（RC）
・延床面積200m2
・築10年とすると
20万円×200m2｛ ( 47年 − 10年 ) ÷ 47年 ｝＝31,489,361円
５ 金融機関の評価は
積算価格は金融機関の担保価値評価の指標とされ、一般的には積算評価が高い方が金融機関の融資金額が高くなります。
ただし、金融機関は、積算評価の他に別の要素を考慮した「掛け目」があります。積算評価額に「掛け目」をかけて独自の評価額を決定しています。
「掛け目」の主な要因となるのは、土地の形状や立地によるものです。土地の積算価格の修正要因を、各金融機関が独自で評価しています。
さらに固定資産税評価額を考慮することもあります。
金融機関は、積算評価だけで融資額の判断材料としているのではなく、さまざまな要素を「掛け目」として考慮し、価格調整を行っています。
「積算価格が担保価値ではない」ので注意しましょう。
６ まとめ
いかがでしたか
不動産投資において重要な指標となる積算価格についてご紹介しました。
めったにありませんが、この積算価格より販売価格がお安くなれば、不動産投資の安全な指標のひとつとなります。
また金融機関の担保評価の指標のひとつとなりますので、資産運用にとっても大事な指標となります。
借入金等をする場合には積算価格を検討してみてください。
最後までお読みいただきありがとうございます。
↓はげみになりますのでよろしくお願いします。
