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先手優先か条件優先か?不動産の購入申込書と売り止めのタイミングについてわかりやすく解説します

こんにちは!

 

本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。

サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。

 

菅総理大臣の後継を選ぶ自民党総裁選挙は、河野規制改革担当大臣、岸田前政務調査会長高市総務大臣、野田幹事長代行の4人が立候補し、選挙戦がスタートしましたね。

 

自民党は現在、衆議院過半数を大きく上回る議席を持っており、衆参両院で行われる内閣総理大臣(首相)指名選挙の最終結果は衆議院の議決なので、総裁(トップ)はほぼ自動的に首相に選出されます。

そのため事実上首相を選んでいるのと同じですので、楽しみながら注視していきたいと思います。

 

さて以前のブログで【不動産購入時の売り止め】について民様へご報告致しました。

 

売り止めに関するブログ記事

yoshikisan.hatenablog.com

 

「売り止め」の読み方には2種類あり、ひとつは「売り止め(うりやめ)」、もうひとつは「売り止め(うりどめ)」となります。

 

 「売りやめ」は、販売中の物件の売主がなんらかの事情で【売ることをストップする】ことで、一方で「売りどめ」は、販売している物件に購入希望者が購入の意思表示がされ、具体的な契約条件などを交渉するために販売を一時中断することをいいます。

 

「売りとめ」がされないと、売買契約を締結するまで条件のよい購入希望者が優先されまますので、融資(ローン)を使って自宅や投資不動産を購入する方は、圧倒的に不利になってしまいます。

 

新たな新築マンションを開発するために土地購入を目指していますが、大手不動産会社へ「購入申込書」を提出・受理されたが「売り止め」がされずに、融資申請中に他の購入者への販売が決まったとの連絡がりました。

融資を使って購入したい意向を説明していましたが、社内のルールであるとの返答でした。

不動産市場が活発化しており首都圏の人気のある立地では、不動産会社が買取り価格では物件を購入できないため、利益が少なくなっても一般消費者価格(エンド価格)で購入されている事が一因だと思います。

 

このブログでは不動産の「購入申込書」と「売り止めのタイミング」についてみなさまと情報共有いたします。

 

売り止め 購入申込書

 

 

1 不動産の購入申込の手順

 

土地やマンション、建売住宅など不動産を見学・検討をした結果、購入したいと希望した場合に、売主側(売主や不動産会社)に購入の意思表示を提示する書類があります。

これを「購入申込書」や「買付証明書」などといいます。

民法では口頭で意思表示することもできますが、不動産取引では金額が高額であり、後のトラブルを避けるため書面で行うことが商慣習となっています。

 

2 購入申込書(買付証明書)の記載事項

 

購入申込書は、一定の条件で購入の意思を相手方に伝える書面であるため、記載内容はある程度決まっていますが決まった書式はありません。

不動産会社が独自の書式を用意していることもありますが、一般的には購入希望者に関する情報、物件に関する情報、購入希望条件となります。

 

2-1 購入希望者に関する情報

 

購入希望者の氏名をフルネームで書き、自宅の住所も記入して押印します。

この際の印鑑は認印で問題ありません。

 

2-2 物件に関する情報

 

対象物件を明確にする必要がありますので、物件を特定する情報として所在地や面積(土地面積・建物面積)を記入します。

対象物件がマンションならば、建物の名称や部屋番号も記入することになります。

 

2-3 購入希望条件に関する情報

 

購入希望者が「この条件で買いたい」という希望を記入します。

あくまで希望ですから、その条件で売主と合意できるかはわかりません。

 

・売買価格

 

売買価格には購入希望価格を書きます。

値下げ交渉(いわゆる指値をする場合は、ここで希望金額を書いて交渉を始めることとなります。

この希望価格で決まらない場合は、口頭で価格交渉をすることになり、合意できればあらためて合意金額で再提出することが一般的です。

 

・手付金

 

売買契約時に支払う手付金を記入します。

手付金の相場は売買価格の約5~10%ですが、ルールとなっているわけではありません。但し極端に手付金が少ない場合、売主側から拒否される可能性もあります。

 

・融資(ローン)の利用有無と借入予定額

 

購入希望者が物件を購入にあたって、融資(ローン)を利用する予定があるか記入します。

融資を利用する場合は、事前に融資の審査を行ってから売買契約となるのが一般的となります。

さらに売買契約時に【融資特約(ローン特約)】の条項があれば、金融機関の予定していた審査が承認されない場合には、契約が白紙解除となり手付金も返却されます。

 

売主としては、購入希望者の融資審査期間を待つこと、さらに予定していた審査が承認されなければ、売買契約が白紙になってしまいますので不安がのこります。

そのため現金で購入できる人や、たとえ融資を利用しても【融資特約(ローン特約)】の契約条項がない人がよい条件となります。

 

・その他記載事項

 

売買契約の予定日、引渡し希望日などを記載しますが、融資(ローン)を利用する人は書けないと思いますので記載しなくても大丈夫です。

 

売り

 

3 購入申込書(買付証明書)の効力

 

一番最初に購入の意思表示を売主や不動産会社に伝えた場合は、優先して売買に関して交渉する権利を得られることがあります。

不動産業界には一般的に先手優先とする慣習があり、最初に意思表示した者が優先的に契約の成立に向けて交渉することができます。

 

ただし、交渉が優先されるだけで優先的に購入できる権利が確保されるわけではありません。

交渉の優先権の決定権は売主が決定権を持っており、最初の意思表示者だからといって必ずしも優先される訳ではありません。

 

また、購入申込書には「必ず購入しなければならない」という効力はありません。

例えば「やっぱり購入しません」となっても、違約金などのペナルティは発生しません。

買付証明書は単なる意思表示に過ぎず法的拘束力はないものとされています。

 

同じように、売主側から「売渡承諾書」「売渡証明書」などと呼ばれる書類が買主側に提出されることがありますが、これらの書面も「必ず売却しなければならない」という効力もありません。

 

4 売り止めのタイミング 

 

地元で老舗な不動産会社などは、情報や人脈、慣習、先手優先を重視して、購入申込書で「売り止め」をしてくれることが多いです。

売主が承諾すると、購入申込書で優先的に購入できる権利が確保され、融資を申請・融資内諾がでてから売買契約を締結することができます。

 

しかし、大手の不動産会社では「どのようにすれば取引が成立しやすいだろうか」と考えるため、売買契約を締結する条件がととのってから「売り止め」とする傾向にあります。

そのため先手優先と考えずに、融資(ローン)の審査済の人や、融資特約(ローン特約)の契約条項がない人、現金で購入できる人など、売買契約を締結できる状態になってから「売り止め」とすることが多くなりました。

 

つまり契約できる状態になるまで、購入申込みがあればすべて売主に報告をし、条件がよい人が優先されますので、融資を利用して物件を購入することはすごく難しいです。

 

5 まとめ

 

首都圏では不動産市場が活発化しており、不動産会社が買取り価格では物件を購入できないため、利益が少なくなっても一般消費者価格(エンド価格)で購入されている事が多くなっています。

そのため立地のよい土地は、不動産会社・投資家・住宅購入希望者などで、競争が激しくなっています。

 

まともに不動産会社と競争しても勝てないため、地元で老舗な不動産会社と人脈をつくっていき、自分のポジションを確保していきたいと思います。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

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