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不動産投資は【法人】を活用しましょう❗️法人で所有するメリット・デメリットを整理してみました。

こんにちは!

よしきさんです。

先日、所有不動産の決算業務を終わらせました。投資不動産を所有する方法としては、個人で投資不動産を所有する方法、法人を設立して、法人で投資不動産を所有する方法があると思います。筆者は法人を設立して投資不動産を所有しています。この記事では、法人を設立して投資不動産を所有するメリット・デメリットを、皆様と情報共有したいと思います。

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1 投資不動産を法人で所有する方法とは

 投資不動産を購入するために、株式会社や合同会社を設立すること。司法書士の先生に依頼して会社の法人登記をおこない、法人で投資不動産を所有することです。知識がある方はご自身で会社を設立している方もいますが、平日に法務局へ何回かいかなければならないため、筆者は司法書士の先生に依頼しました。

家賃等の入金に対する売上や固定資産税等の費用等、すべて法人の売上・費用となります。

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2 投資不動産を法人で所有するメリット・デメリット

2-1 投資不動産を法人で所有するメリット

  ・所得税が直接軽減される

個人で投資不動産を所有すると、投資不動産の収入と投資不動産以外の収入(給与等)が合算されて個人の所得となり所得税が計算されます。個人の所得税累進課税となるため、投資不動産の物件数が増えて、収入も増えると税金が高くなります。所得金額が1800万円を超えると、税率が40%となり、所得金額が4000万円をこえると、45%となります。

さらに住民税もかかってきますので50%を超える税金となります。

国税庁のホームページ 所得税の税率を参照

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一方法人を設立して、法人が投資不動産を所有した場合は、投資不動産の収入と投資不動産以外の収入(給与等)に対して、それぞれの税率となります。

投資不動産の利益が800万円以下であれば、税率は15%となります。同じ投資活動を行っても収める税金が違ってきます。

国税庁のホームページ 法人税の税率を参照

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単純計算(住民税除く)【*給与収入 500万円*不動産収入 500万円】

・個人で投資不動産を所有すると

1000万円×33%=330万円

・法人で投資不動産を所有すると

(500万円×20%)+(500万円×15%)=175万円

・結果(住民税を除く)

330万円-175万円=155万円差になります。

・経費にすることができる範囲が広い

投資物件視察等の旅費、自動車を法人で所有する等の費用は、法人で投資物件を所有する方が経費と認められやすくなります。

・所得の分散がしやすい

個人で投資物件を所有する場合は、所有者に給料の支払いが原則としてできません。法人で投資物件を所有すれば、役員報酬として給与が支払えます。また配偶者や子供、両親等に給与を支払うことも可能です。

極端な例では、法人の利益が200万円あった場合、配偶者へ80万円、子供に60万円、母親に60万円給与を支払うと、法人の利益は0となるため法人税はかかりません。また、配偶者、子供、母親も基礎控除と給与所得控除があるため所得税がかかりません。

・繰越欠損金(収支が赤字の場合)の期間が長い

投資不動産を購入すると、初年度はほとんど収支が赤字となります。その赤字を翌年度以降の利益から控除できる期間が、個人で投資不動産を所有する場合は3年で、法人で投資不動産を所有する場合は10年となります。

・退職金を積み立てられる

投資不動産を法人で所有する場合は、中小企業向けの共済制度「小規模事業共済」や「経営セーフティ共済」に加入できます。「小規模事業共済」や「経営セーフティ共済」は毎月1千円~7万円の範囲で積み立てられ経費として認められます。経費としてみとめられるため法人税が軽減されます。また、法人の解散時期や役員を退職する場合には退職金として受け取ることができ、退職金として受け取った場合は退職所得控除」という大きな所得控除ができて、所得税の負担が軽減されます。

・法人の信用力を向上させることができる

投資不動産を法人で所有する場合は、会社の商号、住所、代表者、目的等が法務局で登記され、実績を積み重ねることにより信用力があがります。特に銀行等の融資は、個人で投資不動産を所有する場合は、所得に対し一定の割合でしか融資がうけられません。各金融機関によって違いがありますが、年収1000万円の人は2億円までという基準があります。しかし、法人で投資不動産を所有する場合は特別な基準はありません。

・本業の会社へ投資がばれにくい

個人で投資不動産を所有して確定申告をすると、翌年の住民税の金額が変更されます。

所得金額が大きく変われば、投資や副業をしていることが本業の会社にバレル可能性が高くなります。

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2-2 投資不動産を法人で所有するデメリット

 ・お金を自由につかえない。

法人の利益であるお金は、個人的な理由では自由に使えません。

・法人設立に費用がかかる

株式会社、合同会社を設立するには、司法書士に依頼すると10万円から30万円程費用がかかります。ご自身でおこなっても数万円の登録免許税がかかります。

ランニングコストがかかる

投資不動産の収支がマイナスであっても、県民税・市民税はかかります。

また、税理士等に決算業務を依頼すると、年間10万円から30万円程度の費用がかかります。

しかし、決算業務に対するデメリットは、自身で決算業務をおこなうことで解決できます。

投資不動産の決算業務は非常に簡単で、固定資産の減価償却が理解できれば大丈夫です。会計ソフトは高価なものは必要ありませんし、法人税の申告書作成も無料で作成できるアプリもあります。

筆者は、法人の決算業務や法人税の納付等を税理士等に依頼せずに自分でやっています。

3 おすすめ会計ソフトは

 

こちらです。↓ ↓ ↓ Money Forwardグラウド会計

 

 

3-1 おすすめする人は

・あらたに法人を設立した方。

・税理士等への相談料を削減したい方。

・グラウトで入力や入金・出金管理確認できますので、デスクでPCを使わず移動中にスマフォで管理したい方。

フリーランスの方でコスト削減のため、決算書類の作成や確定申告を自分で行いたい方

事務処理の作業時間と削減したい方

3-2 おすすめポイント 

銀行口座やクレジットカードと連携するので、日々の経費の入力などがとても簡単に行え作業時間が半減されます。

・モバイルアプリで、全ての銀行口座の履歴を確認出来きるので、複数の口座のお金の流れを常に把握することが出来ます。

・旧来型ソフトからのデータのインポートが簡単にできること。

クラウド化されているので、どこでも作業ができます。顧問税理士がオフィスに来訪する頻度も減らすことができコストが削減できます。

・IDを複数発行できるため、経理担当者が複数人いても問題ありません。

経理知識が少なくれても簡単に操作できます。

月額2,980円から、今なら1ケ月無料でお試しできます。

3-3 MoneyForwadグラウト会計の特徴

クラウドなので、とても使い勝手がよく便利です。また価格が安くてコストパフォーマンスもとてもいいので大満足です。圧倒的に経理にかけていた時間が短くなり、仕事が効率的になりました経理の知識がない私でもかんたんに使いこなすことができました!

・銀行通帳やネットバンクのデータを見て、請求書と突き合わせ作業をして入金処理をしていたが、連携されてシステム管理ができるようになった。人手にたよっていた作業をシステム連携されることで業務改善が進んだ!

会計事務所オススメNo.1ソフト マネーフォワード クラウド会計

4 まとめ

 いかがでしたか

投資不動産を法人で所有することで、法人税他様々な税金が軽減され、かつ投資や副業が会社へ発覚されにくくなり、融資についても制限がなくなり規模が拡大しやすくなります。一方では固定費用がかかってきますので、どこまで外注するかがポイントとなります。DIYが得意な方は、メンテナンス費用やリフォーム費用を削減できますので、会計の知識・経理の知識がある方は、決算業務をご自身で行うことも検討してみてください。

皆様に少しでも参考になればうれしいです。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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