目指せフルローン！物件評価を補う収入保障保険についてみんさまへご紹介いたします
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで、不動産投資でフルローンを獲得するために銀行融資の属性審査に必要な書類をご紹介いたしました。
こちらのブログ記事です。
事業計画の事前審査・融資内諾がでていましたが、ほぼ１年経過したため融資銀行の稟議が取り直しとなりました。
当初は属性審査に必要な書類として、確定拠出型年金・確定給付型年金（企業退職金予定）の資料は求められませんでしたが、自主的に提出したところ毎回提出を求められるようになりましたので、金融資産として評価いただいているようです。
先日融資銀行の担当者より連絡があり、フルローンで融資銀行の稟議決裁が完了したことを報告受けました。
物件評価を補うため収入補償保険の加入が融資条件となっていましたので、団体信用生命保険（団信）との違いも含めてみなさまへご紹介いたします。
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１ 収入補償保険が融資条件となった理由は
購入する土地と新築する建物の銀行担保評価と、融資希望額（フルローン）を比較すると、融資希望金額のほうが上回っているため、担保不足を解消するために融資条件となりました。
具体的には土地建物が約２憶２千万円となりますが、担保評価が４千万円不足するため、４千万円の収入補償保険の加入が条件となりました。
フルローン融資のために属性審査だけでなく、物件評価も重要でさまざまな方法を検討していただきました。
２ 収入補償保険とは
収入保障保険は、保険期間中に被保険者が亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、家族などが保険期間満了時まで保険金を、毎月もしくは毎年、一括などで受け取ることができます。
一家の家計を支える収入がある人に万が一のことがあった場合に、残された家族の生活費を確保するための備えとして、生命保険のひとつといえます。
３ 収入補償保険の特徴
生命保険のひとつとご紹介しましたが、一般的な生命保険との違いについて整理してみました。
3-1 収入補償保険の保険金は分割して受け取れる
一般的な生命保険では保険金が一括で支払われますが、収入保障保険は被保険者が亡くなった場合、保険期間中、保険金が毎月または毎年支払われるということです。
収入保障保険の商品によっては、一括受取ができるものもあります。
3-2 受け取れる収入補償保険の保険金総額は経過年数とともに減ります
一般的な生命保険の場合、受け取れる保険金の額は決まっており、どの時点で受け取っても保険金額は一定となっています。
しかし、収入保障保険で受け取れる保険金の総額は、経過年数とともに減っていきます。
収入保障保険の保険金は、被保険者が亡くなった場合、保険期間が終わるまで毎月または毎年定額で支払われるため、保険期間の残り期間が少ないほど、保険金の総額も少なくなるのです。
一般的な生命保険は保険金総額が一定であるが、収入補償保険は設定した年齢まで、毎月や毎年の保険金が一定となっているため、年数が経過すると保険金支払い総額は少なくなります。
3-3 一般的な生命保険よりリーズナブルな価格です
収入保障保険は、経過年数によって受け取れる保険金の総額が減っていきます。
そのため、加入直後に亡くなった場合に受け取る保険金総額と、一般的な生命保険で受け取る保険金が同額の場合、収入保障保険のほうがリーズナブルな価格で設定されています。
住宅ローンなどのローンの返済も、時の経過とともに借入金残高が少なくなります。
保険金総額が減少しても、毎月、毎年一定の保険金が受け取れ、かつリーズナブルな価格に設定された収入補償保険はとてもよい仕組みだと思います。
４ 団体信用生命保険（団信）との違い
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される制度です。
万が一のこと、死亡または所定の高度障害状態になられた場合に、ローンの返済が保障される保険として、みなさまもよくご存じだと思います。
団体信用生命保険（団信）と収入保障保険の違いとして、就労不能状態になった場合の保障の範囲が大きく違います。
就業不能状態とは、被保険者が亡くなったり重度障害の状態になったりしなくても、「○大疾病」「介護状態」などになって、働けなくなったときにも保険金が受け取れます。
住宅金融支援機構の団信では、就業不能状態になった場合の保障が3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）に限定されております。
しかし、収入保障保険は七大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中、慢性腎不全、肝硬変、糖尿病、高血圧性疾患）、無解約返戻金型メンタル疾患保障付七大疾病保障特約などさまざまなオプションが用意されていますので、ご自身で設計することが可能となります。
さらに健康体料率特約があり、タバコを吸う人は２割も保険金が高くなりました。
５年ごとに保険料の見直しがあり、タバコをやめようか悩んでいます。
５ まとめ
銀行の融資審査には、融資する人の属性評価と融資する目的の物件評価があります。
今回は物件評価で担保価値不足を補うために、収入保障保険が条件となりました。
保険金額を金利として計算すると約０．５％で、頭金４０００万円よりはフルローンにしていただき大変感謝です。
１年以上も待ってようやく土地を購入することが実現しそうです。
まだまださまざまなハードルが出現するかも知れませんが、パートナーとともに乗り越えていきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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