サラリーマン大家さんの空室対策！ 賃貸住宅の入居者募集活動に関する【重大な事実】とは？
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
９月１９日（土）の記事で不動産投資している所有物件に入居申し込みのキャンセルがありましたこと、キャンセルした時期がかなり悪質だったため【お仕置き】をしようと報告させていただきました。
みなさまのご指導や応援のおかげで【お仕置き】が完了して、無事にキャンセル料をいただくことができました。
再度満室経営を目指して、入居者募集を開始したところ、【重大な事実】が判明しましたので皆様へお知らせします。
９月１９日（土）の記事
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１ 重大な事実とは
満室経営を目指して入居者募集活動を開始するためには、管理会社まかせでは入居者募集の反響を把握することはできません。
そのため大家ネットワーク（以前に入居者募集のお願いにうかがった仲介会社）を構築しているため、メールで入居者募集のお願いをしてみました。
すると【重大な事実】が判明しました。
ＰＯＩＮＴ
・Ｍ物件の管理会社である指定の家賃保証会社の審査が急にきびしくなり、家賃保証会社への支払いが高く（最大家賃の２ケ月）、入居審査後にキャンセルされることが多くなっていること。
・このような状況では入居希望者を内見させることはできないと。
これは大問題です。
仲介会社が入居希望者をつれて内見しなければ、入居者が決まるわけありません。
２ 管理会社と協議
管理会社へ相談すると、「コロナの影響でＭ物件の地域全体で、問い合わせ等反響が少なくなっているため、個人での申し込みでは礼金０円キャンペーンを実施したい」とお願いされました。
今回キャンセルがあったため、同意をして入居募集を開始しました。
ただし家賃保証会社への査定が家賃の１ケ月以上の査定がでた場合は、指定家賃保証会社の変更をすることをお願いしました。
管理会社の担当者も家賃保証会社の査定が高くなっており、キャンセルされることが多くなっていることを感じていたようです。
「よしきさんの物件はキャンセルがでたばかりなので、家賃保証会社への査定が家賃の１ケ月以上の査定がでた場合の変更について社長に話しておきます」と同意していただきました。
さっそく大家ネットワークで「家賃保証会社の査定金額の上限を設定したこと」を報告しました。
３ 入居者募集の活動状況
・入居者募集開始後１週間目に、年収１００万円台の方が入居申し込みされたが、「家賃のお支払いが難しい」と、大家・家賃保証会社共に審査おちで入居申し込みを拒絶。
・入居募集開始２週間目に、資本金４億円の法人契約の入居申し込みあり。
資本金４億円の法人契約は、家賃保証会社の加入の必要がないため入居申し込み受託。
・コロナの影響よりも、仲介会社の決め物件は強いことがあらためて実感しました。
仲介会社の決め物件になるための記事
４ まとめ
入居者募集は管理会社まかせでは難しいこと、大家業は不労所得でないことがあらためて実感しました。
コロナの影響で家賃が払えなくなる人が多くなることが予想され、家賃保証会社の査定が厳しくなることは理解できます。
お願いしたのは入居希望者の属性があまりよくないと判断された場合は、管理会社指定の家賃保証会社を外してほしいとのことです。
管理会社の利益は少なくなるかもしれませんが、家賃不払いのリスクから解放されるため管理会社も同意していただきました。
入居者募集が決まらない理由はさまざまであることを実感しましたので、みなさまへお知らせします。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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