アパート・マンションの仲介会社様が紹介する優先順位とは
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
６月１７日（水）のブログで不動産仲介会社様から「決められる物件」「メリットが大きい物件」になることで、満室経営も目指すとご紹介しました。
６月１７日（水）のブログ
では仲介会社様にとって「決められる物件」「メリットが大きい物件」はどのような物件となるのでしょうか。
仲介会社様にとって物件をすすめる優先順位をご紹介します。
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１ メリットが大きい物件
１－１ 自社保有物件
自社保有物件の入居率はそのまま会社の業績に反映されます。
１－２ 自社がサブリース（借上げしている物件）契約している物件
会社業績に反映されるが、契約の借上げ賃料の変更を行うことで、会社の損益の影響をすくなくすることができます。
オーナーにとってはよくない考えですが、サブリースの実体だと思います。
１－３ 自社が受託している管理物件
毎月管理料を家賃等の５％程度受領しており、契約の更新事務手数料や火災保険料の手数料、清掃費、建物点検費等の付帯する利益等で会社の業績に反映されます。
１－４ 大手の会社が保有している物件、サブリースしている物件
保有、サブリースしている会社の業績に反映されるため、比較的仲介手数料等の仲介に関係する利益が大きくなり、契約書類も大手の書式となり手間が少なくてすみます。
１－５ 広告料等の手数料が大きな物件
仲介会社様の仲介手数料は法律で上限がきまっていますが、実際にはＡＤといわれる広告料という仕組みがあります。ＡＤとは広告料の略で、オーナーから支払われることが多いですが、実質は仲介手数料の上乗せとなります。
賃貸契約の成功報酬が、仲介手数料とＡＤの上乗せ分が仲介会社様の利益となります。
２ 決められる物件
２－１ 値段がお得な物件
立地や設備を考慮すると、比較的にお得なお値段の家賃設定をしている物件。
「値段」「立地」「設備」は入居希望者がもっとも重視していますので、交渉が決まりやすくなります。
そのため、仲介会社様も手間ひまがかからない物件を優先します。
２－２ 融通のきく物件
家賃の値下げ条件を提示してくれる物件や、フリーレントの期限を提示してくれる等の最初から、仲介会社様へ権限を委任してくれる物件、また入居者様から交渉が入った場合に、オーナーと直接相談できる（連絡がとれる物件）となります。
仲介会社様が交渉できることにより、案内ロスが少なくなり交渉が決まりやすくなります。
値段がお得な物件と同様、仲介会社様の手間ひまが少なくなります。
３ 物件のすすめる優先順位は
①自社保有物件
②自社がサブリース（借上げしている物件）契約している物件
③自社が受託している管理物件
④値段がお得な物件
⑤融通のきく物件
⑥大手の会社が保有している物件、サブリースしている物件
⑦広告料等の手数料が大きな物件
⑧その他の物件
①から③までは鉄板です。
その後は会社の方針もありますが、できるだけ効率的に営業ノルマを達成させることを優先すると思います。
４ まとめ
いかがでしたか
物件のオーナーであれば、だれでも自分の物件を優先的に紹介してもらいたいですね。
同じように仲介会社様も、会社の業績を検討しながら物件の優先順位を決めています。
できるだけ優先順位が高くなるように、物件力「値段」「立地」「設備」の向上が大切であり、仲介会社様の立場にたって、ある程度「融通がきく物件」と「広告料等の手数料が大きな物件」を組み合わせで検討してみて下さい。
最後までお読みいただきありがとうございます。
↓はげみになりますので宜しくお願いします。
