３棟目の新築事業計画（ＩＧ－１）の土地購入までのハードルをまとめてみました！
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
以前のブログで、収入保障保険についてみなさまへご紹介いたました。
こちらのブログ記事です。
不動産融資の銀行審査には、融資する人の属性評価と融資する目的の物件評価があります。
物件評価で４０００万円の担保価値不足を補うため、収入保障保険の加入が条件となりました。
保険金額を金利として計算すると約０．５％で、頭金４０００万円よりは土地建物をフルローンにしていただき大変感謝です。
さて先日３棟目の新築賃貸マンション事業計画（ＩＧー１）の土地を購入することができました。
土地決済までさまざまなハードルがありましたので、あらためてみなさまへ情報共有致します。
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１ 土地を紹介された経緯
不動産投資サイト楽〇で土地物件の資料をお願いしたところ、すでに購入者が決定していました。
他の物件を紹介してもらうため、不動産会社へ自己紹介と属性、パートナーの建設会社との関係を説明に伺いました。
パートナーの建設会社で２棟新築賃貸マンションの実績があることを説明すると、新しい土地を紹介していただきました。
２ 事業計画（ＩＧー１）のスタート
不動産会社から土地を紹介していただいたのは、なんと２０２０年１１月２８日で、１年３ケ月以上も前です。
２０２０年１２月には建設プラン・事業計画ができ、２０２１年１月には銀行融資の内諾をいただきました。
３ 土地の引き渡しが遅れた原因
土地ご紹介時から市の赤道払い下げが条件で、２０２１年３月には引き渡しができるとの説明がありました。
融資銀行も２０２１年３月までに融資をしたいと希望しており、状況を確認する新たな説明がありました。
・元の所有者より販売する不動産会社が土地所有権を移転していないこと
・元の所有者が土地家屋調査士に赤道の払い下げの手続きをすすめており、近隣の同意がまだされていないこと
・近隣の方の土地払い下げ費用が別途必要となったこと
・購入申し込みだけで売買契約を締結していないため、販売活動を継続して他の方から購入金額を上乗せして購入したい（買い上げ）要求があったこと
など説明がありました。
近隣の方の同意がされていないため、赤道の払い下げが大幅におくれていることが発覚しました。
赤道の払い下げについてはこちらのブログ記事でまとめています
４ 販売する不動産会社と協議
市からの赤道払い下げが大幅に遅れているので、販売条件を再考したいと要求がありました。
・購入金額については他の方にあわせてほしい（価格の上乗せ）
・赤道の払い下げ時期は未定であるが、売買契約を締結して手付金の支払いをしてほしい
とのことでした。
パートナーの建設会社・銀行さんとの関係維持のため、条件を受け入れることにしました。
価格の上乗せについてはこちらのブログ記事でまとめています
５ パートナーの建設会社が支援
市からの赤道払い下げがなかなかすすまないため、パートナーの建設会社が支援してくれました。
ハートナーが市長へ直接相談していただくと、あったいう間に赤道の払い下げの手続きがすすみました。
赤道のパートナー支援についてはこちらのブログ記事でまとめています
パートナー支援により、当初赤道の払い下げ費用は別途精算となっていましたが、価格を上乗せした費用で対応していただくことができましたので、購入価格がもとにもどりました。
パートナーの建設会社には感謝感謝です。
６ 銀行融資再審査
建築費の物価上昇を確認しましたが、パートナーの建設会社は昨年度の価格ですすめてくださいました。
ほんと感謝感謝です。
融資銀行の担当者が変更されたこと、書類をすべて最新状態に変更しなければならないためお時間がかかりましたが、同じ条件で融資審査を無事に通過することができました。
７ まとめ
土地購入申し込みから土地決済まで１年３ケ月かかりました。
あらためてまとめてみると、土地の紹介から建築プラン、赤道の払い下げなど、パートナーの建設会社の支援がなければ、とても乗り越えることができなかったと思います。
会社組織と違い、個人の力では信用力が圧倒的に不足していますので、信頼できるパートナーを見つけることが大切ですね。
これからもＷｉｎＷｉｎの関係ができるように、精進していきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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