3棟目の新築賃貸マンションの事業計画(事業計画MH-2)が再始動となりました
こんにちは!
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
10月17日(土)のブログで、【新築賃貸マンションの事業計画のうち、土地の売主さんより販売する面積の見直しがあったこと】をみなさまへ報告しました。
土地の販売仲介会社様と7案を検討していたようですが、土地の販売面積が確定したことが報告されました。
それに伴い事業計画を再始動しますので、みなさまへ報告いたします。
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1 事業計画に対する金融機関の融資担当者の評価
・不動産事業の実績がすでにあること
・所有物件を市場価格で査定すると大きな含み益があること
・アパート建売会社からの物件紹介ではなく、土地から企画してプランを作成してきたこと
・不動産価格が高止まりしている時期では、大きな利回りがあること
・そのまま転売しても大きな利益が見込まれること
2 販売される土地は
・当初の販売面積より2坪ほど少なくなりました
・2ケ月以上の時間がかかったためか、2坪以上の販売価格を値下げしていただきました
3 土地販売面積減少に伴い、建築面積が縮小するためプランの変更
・前回のプランと同様にワンフロアー5室の3階建、賃貸居室数は15部屋を維持する
・前回のプランでは1DKが6部屋あったが、すべて1Kもしくはワンルームへ変更する
・居室の採光関係で敷地のデッドゾーン(活用されていないが敷地)があったが、自転車置き場として活用する
・共用通路をできるだけ減少させ、賃貸できる面積を確保する
4 銀行融資枠の活用
・土地の購入価格が値下がりしたこと
・建築面積が少なくなったことで建築コストが下がったこと
・事業費が下がったことで、ユニットバスや洗面所、キッチンなどの水回りの設備や仕様をグレードアップして総事業費を維持する
・室内共用廊下をホテル仕様とする
・建築設備や仕様をグレードアップをすることで居室の賃貸料を維持し、当初事業計画の収益利回りを確保する
5 まとめ
【不動産を相続をした人で、相続税を納めるために売却する物件】で、「相続人が相続する面積」と「販売する土地面積」を分ける場合は、相続した人が活用したい土地と販売する土地のお値段とのバランスが決めてとなった思います。
これから土地の契約に向けて売主さんと日程を調整していきますが、今後もご近所さんとなりますので、売主さんのご都合を優先してすすめていきたいと思います。
特に新築賃貸マンションの工事中におきる振動・騒音や、工事完了後賃貸マンションの大家となるため、有効な関係にしていきたいと思います。
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