不動産の権利関係は複雑ですね！区分地上権についてわかりやすく解説いたします。
こんにちは！
本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。
サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。
投資活動は主に不動産投資をしており、土地から共同住宅を２棟新築しました。
今年になってから土地から新築共同住宅を、３棟目の事業計画（ＩＧー１）・４棟目の事業計画（ＫＮー１）を企画しており、１棟目の共同住宅を売却して手持ち資金を増やし、財務体質を改善しています。
５棟目の新築共同住宅を企画すべく土地購入を目指しておりますが、不動産市場が活発化されているので、なかなかチャンスにめぐりあいません。
そこで４棟目の事業計画（ＫＮー１）の土地を探したように、裏技をつかってみました。
土地の探し方裏技に関するブログ記事
SUUMO やアットホームなどのメジャーな不動産売買ウエブサイトに掲載されていない、不動産会社が独自に作成している販売サイトをひたすら検索してみました。
すると共同住宅に最適な土地が掲載されていたので詳細な資料をお願いしましたが、ＪＲによる区分地上権が設定され、３階建以上の建物を建設することは難しいとの回答でした。
見た目は駐車場で使っており、区分地上権といわれても【？？？】でしたが、地下に貨物輸送用のトンネルがあるとのことです。
不動産の権利関係は複雑ですね。
このブログでは区分地上権についてみんさまへご報告致します。
１ 区分地上権が設定された土地のスペック
用途地域：商業地域
建ペイ率：８０％
容積率：４００％
立地：埼玉県で人気の浦和地区、ＪＲ駅徒歩５分
環境：駅徒歩５分ですがメイン通りではないため、飲食店は少なく比較的静かなエリア
地盤：大宮台地と呼ばれる台地面で、概ね地震や水害の心配はありません
価格：区分地上権の設定がなければ、商業地域では市場価格で割安な価格
２ 区分地上権とは
区分地上権とは、土地利用の立体化で地中権や空中権などともいわれており、他人の土地の地下や地上に地下鉄路線や高速道路を敷設する権利となります。
一般的に区分地上権設定契約書を締結し、登記手続がされ適正な補償率により補償されます。
引用：https://www.ktr.mlit.go.jp/gaikan/pi_kouhou/kubunchi_hoshou_aramashi/000.pdf
民法 ２６９条の２
（地下又は空間を目的とする地上権）
第二百六十九条の二 地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。
２ 前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。この場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、その地上権の行使を妨げることができない。
３ 検討した土地に設定された区分地上権
・土地の所有者は、区分地上権設定後も土地を所有したままで敷地利用できますが、地下５ｍ以上の掘削をすることはできないとのこと。
大規模な建物を建設をするときに杭を地下深く設置しようとすると、トンネルにぶつかってしまうようです。
・地下５ｍ未満の掘削であっても、建物の重さなどを事前に区分地上権者のＪＲとの協議が必要であること。
建物の重さによっては、建設中にトンネルにぶつかる可能性があるようです。
近隣周辺では３階建てまでは建設は認められてる、などを教えていただきました。
すでにＪＲから適正な補償を受けているため、商業エリアとしては市場価格よりは割安となっていますが、３階建ての共同住宅では収支があわないです。
４ メジャーな不動産売買ウエブサイトに掲載されていない理由
販売当初はメジャーな不動産売買ウエブサイトに掲載しており、区分地上権の設定がなければ商業地域では市場価格で割安な価格であるため、たくさんの問合せがあったようです。
ところが、ＪＲによる区分地上権の設定があることを説明すると購入を見送られるため、メジャーな不動産売買ウエブサイトに掲載することをやめたとのことです。
５ まとめ
不動産市場が活発化され価格が高騰しているため、なかチャンスがつかめません。
たまに見かける割安だなと思われる物件に関しても、安い理由があることがほとんどです。
不動産の権利関係は複雑で思わず購入してしまえば、取返しがつかないことにもなりませんので、【ほしいほしい病】を抑えて投資活動を続けていきたいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
みなさまのお役にたてればうれしいです。
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