ランクアップ/サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦

株式投資でマイホームの住宅ローンを完済・種銭をつくり、不動産投資で大家業とサラリーマンの二刀流に挑戦しているブログです

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これから不動産投資を始める方やご興味のある方へ、物件を購入する時の【注意点】を紹介します!

こんにちは!

本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。

サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。

現在は不動産投資用マンション2棟16室を所有しており入居率も安定していますが、初めて不動産投資用マンションを購入した時は非常に苦労しました。

皆様が同じようにならないために、注意点をご紹介します。

 

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初めての不動産投資

 

1 初めて購入した物件スペック

 

・千葉県千葉市中央区駅徒歩1分

新築重量鉄骨マンション 

・1LDK居室7部屋

物件の利回り9%・・・・・・特に注意が必要

土地・建物のフルローン

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2 注意点

 

土地から購入するため工事完成後に入居者が入るまで収入がありません。

土地の所有権移転費用や、建物登記費用、借入金の利息等、かなりの費用が必要になります。

・土地・建物のフルローンであっても、新築工事であれば【こだわり】がでるため追加工事費用がかかります。

・物件の利回りをうのみにしないでください。物件の利回りは想定募集家賃で設定されているため、想定募集家賃を高めにすれば利回りは高くなります。

 

3 苦労した点

 

・新築工事はいろんなことを変えたくなります。【館銘板をかっこよくしたい】、【もっとエントランスを豪華にしたい】等の追加費用がでましたが、費用対効果をきちんと検証できなかったと思います。

・新築完成時の不動産繁忙期の実績は、7部屋中4部屋しか申し込みがありませんでした。家賃が適正か何度も管理会社へ確認したが、建設会社と管理会社の社長が同じなため、担当者は社長が決めた家賃を変える提案ができなかったためです。利回り9%は下駄をはいていたようです。

 

さまざまな書籍で、【売却時のことを考えて家賃は安易に下げるべきではない】と考えていまい、家賃を下げることの決断ができませんでした。

・4月以降ADといわれる不動産会社に対する広告料を増やして対応したが、それでも満室になるためには8月(+5ケ月)までかかりました。

家賃を下げる収入ロスよりも、空室で収入金がないほうがより大きなロスとなることに気がつき、2回目の募集時は仲介会社へ直接営業へいきました。様々な仲介会社にヒアリングをして【適切な家賃】を設定しています。

  ・入居募集状況があまりよくなかったため、初期投資費用の回収に時間がかかり次の物件へのステップが遅れました。

 

 よろしければこちらの記事も見てください。

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4 よかった点

 

・小さめな物件からトライしたためリスクが小さく、最悪になっても【サラリーマンの給料の補てん】でなんとかなると安心できたことです。

物件価格については勉強してからトライしたことで、損失とはなりませんでした。

いまでは順調にキャッシュをかせいでくれています。

・当初の入居率が悪かったため、大家としての経験値が学べました。

 

よろしければこちらの記事も見てください。 

yoshikisan.hatenablog.com

 

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5 まとめ

 

いかがでしたか

不動産投資を始める方やご興味のある方への、物件を購入する注意点をまとめてみました。

最初は小さめな物件で、リスクを少なくしてから始めることをおすすめします。

最初はうまくいかないかも知れません。それでもがんばっていけば、大家力も向上するような経験と実績という自信が生まれます。

 

【キラキラ大家】【共食い大家】【かぼちゃ・・・・】と様々な方が物件を紹介してくることがありすが、投資は自己責任となります。

不動産会社から提示された物件価格や利回り、募集家賃をうのみにすることがなく、ご自身で判断することが最も大切なこととなります。

皆様のお役にたてればうれしいです。

最後までお読みくださいありがとうございます。

>いつも応援ありがとうございます!<


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